Von Dr. Burckhardt Löber,

 

Dr. Alexander Steinmetz und

 

Rocío García Alcázar

 

Mit Abschluss eines privaten Grundstückkaufvertrages übergibt der Käufer dem Verkäufer in vielen Fällen gleichzeitig einen Teil des Kaufpreises, der als „arras“ oder „señal“ bezeichnet wird. Welche rechtliche Bedeutung diesen „arras“ zukommt, hängt in erster Linie von der beiderseitigen Parteivereinbarung ab, die sich aus dem Vertragstext und den Begleitumständen ergibt. Die „arras“ können in drei verschiedenen Formen auftreten. Die Parteien sollten sich daher vor Vertragsabschluss über die unterschiedlichen Formen von „arras“ und über ihre Absichten im Klaren sein und den Vertrag sodann diesen Erkenntnissen entsprechend gestalten.

Es gibt unterschiedliche Arras-Formen:

1) Arras confirmatorias

Verkäufer und Käufer können schlicht eine Anzahlung vereinbaren, durch welche das Zustandekommen eines verbindlichen Vertrages bestätigt wird. Sollte sich der Parteivereinbarung nicht eindeutig etwas anderes entnehmen lassen, so ist die in Form der „arras“ oder „señal“ geleistete Anzahlung in dem Sinne zu verstehen, dass ihr reiner Beweischarakter über den Abschluss des Vertrages beizumessen ist.

2) Arras penitenciales

Die Anzahlung kann auch als Zahlung im Sinne von so genannten „arras penitenciales“ (Draufgeld) verstanden werden. In diesem Fall leistet der Käufer eine Anzahlung auf einen wirksamen Kaufvertrag. Jedoch ist sowohl Verkäufer wie auch Käufer ein Rücktrittsrecht vom Vertrag vorbehalten, sodass sich jede Partei einseitig von dem Vertrag lösen kann. Übt der Käufer das Rücktrittsrecht aus, verliert dieser die erbrachte Anzahlung als Draufgeld an den Verkäufer. Für den Fall der Ausübung des Rücktrittsrechts durch den Verkäufer, verpflichtet sich dieser zur Erstattung des zweifachen Kaufpreises an den Käufer. Der Oberste Gerichtshof hebt hervor, dass dieser letzten Variante des Draufgeldes Ausnahmecharakter zukommt. Sie kann deshalb nur angenommen werden, wenn in dem Vertrag der klare und unzweifelhafte Wille der Vertragsparteien zum Ausdruck gekommen ist, dass dem Verkäufer und dem Käufer das Recht vorbehalten ist, vom Vertrag einseitig Abstand zu nehmen.

Die Arras penitenciales (bisweilen auch „arras de desistimiento“ oder „arras de arrepentimiento“ genannt) sind in Art. 1454 CC ausdrücklich geregelt. Danach können beide Vertragsparteien gegen Zahlung eines Reuegeldes vom Vertrag zurückzutreten. Der Käufer kann so unter Verzicht auf die von ihm geleistete Anzahlung vom Vertrag Abstand nehmen, und der Verkäufer kann sich vom Vertrag lösen, indem er dem Käufer den zweifachen Betrag der Anzahlung zurückerstattet. Es kann jedoch nicht jede Anzahlung als „arras penitenciales“ d.h. als Vereinbarung eines Rücktrittsrechts im Sinne des Art. 1454 CC angesehen werden; vielmehr muss sich aus einer entsprechenden Vereinbarung unzweideutig folgern lassen, dass es Wille der Parteien war, den Parteien durch Zahlung des erwähnten Reuegeldes ein Rücktrittsrecht einzuräumen. Bestehen über den Parteiwillen Zweifel, so geht die Rechtsprechung aufgrund des Ausnahmecharakters des Art. 1454 CC davon aus, dass die Anzahlung als „arras confirmatorias“ zu verstehen ist.

3) Strafgeld- Arras penales

Die Anzahlung kann auch den Charakter einer Vertragsstrafe haben, welche die Parteien zur Erfüllung der abgeschlossenen Vereinbarung anhalten sollen, ohne dass damit für eine der Parteien ein Rücktrittsrecht verbunden wäre.

„Arras penales“ weisen eine Ähnlichkeit mit den „arras penitenciales“ auf. Sie haben die Funktion, die Vertragserfüllung zu fördern. Zuvor muss das Draufgeld genau bestimmt werden. Wer das Draufgeld bereits geleistet hat, kann von seinem Vertragspartner die Vertragserfüllung, insbesondere aber auch die Auflösung wegen Nichterfüllung verlangen (Art. 1124 Código Civil).

Über die Gesamtproblematik gibt es ein interessantes Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 27.10.2010, das Natur und Unterschiede der einzelnen Arras-Figuren im Einzelnen darlegt.

Vorstehender Beitrag wurde mit Erlaubnis des Verlags Edition für internationale Wirtschaft, Frankfurt am Main und deren Autoren der Neuauflage 2019 des Titels Grundeigentum in Spanien von A bis Z entnommen. 

Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Rocío García Alcázar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei Löber Steinmetz & García, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt, Köln. E-Mail: info@loeber-steinmetz.de<mailto:info@loeber-steinmetz.de; Tel: +49-(0)69 96 22 11 23, +49-(0)221 82 82 97 09   www.loeber-steinmetz.de    

 

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