Immobilienkaufvertrag – Contrato de compraventa
Die meisten Immobilien werden durch Kaufverträge erworben. Den Immobilienkaufverträgen kommt deshalb eine außerordentliche Bedeutung zu. In Spanien werden üblicherweise zunächst privatschriftlich Kaufverträge abgeschlossen, die die Parteien grundsätzlich ebenso binden wie notarielle Kaufverträge, weil Kaufverträge nach spanischem Recht grundsätzlich zu ihrer Wirksamkeit nicht der notariellen Form bedürfen, wie dies das deutsche Recht in BGB § 311b BGB vorsieht. Zwar müssen gemäß Art. 1280 Ziff. 1 des Código Civil die Verträge in öffentlicher Urkunde geschlossen werden, die die Übertragung von dinglichen Rechten an Grundstücken zum Gegenstand haben. Die Nichtwahrung vorgenannter Form hat jedoch nicht die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts zur Folge (siehe auch Art. 1225 des Código Civil). Vielmehr kann der Berechtigte nach Art. 1279 des Código Civil von seinem Vertragspartner die Formerfüllung verlangen.
Die Formvorschrift ist im spanischen Recht in der Regel nur eine Beweisvorschrift, weswegen ein Grundstückskaufvertrag privatschriftlich oder gar mündlich zustande kommen kann.
Eine Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch erfolgt hingegen nur aufgrund eines öffentlichen Kaufvertrages (Escritura Pública de Compraventa), der vor einer Urkundsperson (Notar, Konsul) abzuschließen ist oder aufgrund richterlicher Verfügung.
Das Kaufvertragsrecht ist in Art. 1445ff CC geregelt. Gemäß Art. 1445 CC verpflichtet sich durch den Kaufvertrag der Verkäufer zur Übergabe einer bestimmten Sache und der Käufer zur Zahlung eines bestimmten Preises. Verbindlich ist der Kaufvertrag dann, wenn Einigkeit über den Gegenstand des Kaufvertrages wie auch über den Preis erzielt worden ist, selbst wenn weder der Kaufpreis gezahlt noch die Sache übergeben worden ist (Art. 1450 CC).
Bei der Betrachtung des Immobilienkaufvertrages nach spanischem Recht muss man sich von den deutschen Vorstellungen lösen. Die Trennung zwischen schuldrechtlichem Vertrag und dinglichem Vertrag (Auflassung) ist auf das spanische Recht nicht übertragbar. Der Eigentumsübergang nach spanischem Recht erfolgt vielmehr durch Einigung und Übergabe der Sache. Es genügt also, wenn dem Erwerber der Wohnungsschlüssel übergeben wird oder ihm auf andere Weise die Verfügungsmacht über das Kaufobjekt eingeräumt wird. Wird ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen, so ersetzt die „Escritura Pública de Compraventa“ regelmäßig die Übergabe (Art. 1462 Abs. 2 CC).
Wichtig sind bei Kaufverträgen die genaue Bestimmung des Kaufgegenstandes und des Kaufpreises, die Einigung der Vertragsschließenden und der Rechtsgrund der eingegangenen Verpflichtung. Es handelt sich hier um allgemeine Prinzipien, die in Art. 1261 CC normiert sind.
Kaufverträge über spanisches Grundeigentum können in schuldrechtlicher Hinsicht auch dem deutschen Schuldstatut unterliegen. Maßgeblich hierfür sind die Regeln des Eu-VO 593/2008 („ROM I“), vgl. Rz 6. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach ausgesprochen (vgl. BGHZ 52, 239 ff; 53, 189 ff), dass der Verkauf eines ausländischen Grundstücks der Form des § 311b BGB (bzw. § 313 BGB a.F.) (notarielle Beurkundung) bedarf, sofern die Parteien die Anwendung deutschen Rechts vereinbart haben und für die Beurteilung der Formwirksamkeit nicht ausnahmsweise eine andere Rechtsordnung maßgeblich ist.
In dinglicher Hinsicht, d.h., für die Frage, unter welchen Voraussetzungen es zu einem Rechtsübergang kommt, kann jedoch das spanische Sachenrecht nicht abbedungen werden. Hier gilt das Recht des Belegenheitsortes.
Liegt das Grundeigentum in einer Foralrechtsregion, so kann es regionale Besonderheiten geben. Hier sollte man sich in Zweifelsfällen mit einem Rechtskundigen in Verbindung setzen, um keine Überraschungen zu erleben. So ist nach katalanischem Foralrecht bei Immobilienkaufverträgen während eines Zeitraums von vier Jahren eine Anfechtung des Vertrages durch die Verkäuferseite zulässig, wenn weniger als die Hälfte des „gerechten Preises“ (Justiprecio) als Kaufpreis vereinbart worden ist.
Beispiel: Es wird eine Liegenschaft für € 100.000,- übertragen. Zeitlich danach wird aufgrund von Gutachten festgestellt, dass sich der „gerechte Preis“ (Justiprecio) zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses auf € 300.000,- belief. In diesem Fall liegt die Läsion, die Verletzung der Verkäuferrechte vor, sodass eine Anfechtung zulässig ist.
Bei Formulargrundstücksverträgen ist immer Vorsicht geboten, weil eine Vielzahl der in ihnen enthaltenen Klauseln häufig einseitig zugunsten des Verkäufers lauten.
Vorstehender Beitrag wurde mit Erlaubnis des Verlags Edition für internationale Wirtschaft, Frankfurt am Main und deren Autoren der Neuauflage 2019 des Titels Grundeigentum in Spanien von A bis Z entnommen.
Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Rocío García Alcázar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei Löber Steinmetz & García, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt, Köln. E-Mail: info@loeber-steinmetz.de
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Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , € 38,- .
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