Von Dr. Burckhardt Löber,

 

, Dr. Alexander Steinmetz und

 

Rocío García Alcázar.

Hausbau in Spanien 

Bereits im Vorstadium eines Hausbaus sollte man hinsichtlich folgender Umstände Überlegungen anstellen und diese dann in die Tat umsetzen. Die richtige Planung fängt mit der Wahl des Grundstücks an. Hierbei sollte auch in Spanien auf den Standort und die Sonneneinstrahlung geachtet werden, denn bei kühlen Temperaturen im Winter ist die Sonnenstrahlung wichtig.

  1. Bebaubares Grundstück

 Es sollte ein Grundstück sein, das mit dem beabsichtigen Bauvolumen bebaubar ist. Bei Küstengrundstücken ist zudem darauf zu achten, dass die Vorschriften des spanischen Gesetzes zum Schutz der Küstengebiete genau eingehalten werden. Beides lässt sich durch entsprechende Bauvoranfragen bei der jeweiligen Gemeinde und der Küstenbehörde klären. Auf einer schriftlichen Antwort (informe urbanístico) sollte man aus Beweisgründen bestehen. In den meisten Gemeinden besteht ein Flächennutzungsplan mit den für die Bebauung erforderlichen Angaben. Dieser ist ebenso zu beachten wie die maßgeblichen urbanistischen Bestimmungen. Von Wichtigkeit ist auch, dass das Baugebiet bereits mit Ver- und Entsorgungsleitungen erschlossen ist.

  1. Notarieller Kaufvertrag

 Ist das richtige Baugrundstück gefunden, empfiehlt es sich, den entsprechenden Kaufvertrag abzuschließen mit anschließender Grundbucheintragung, damit das, was verbaut wird, auch Eigentum des Bauherren wird. Vorab ist durch entsprechende Baulandbescheinigung die Bebaubarkeit des Grundstücks zu belegen. 

  1. Dreiecksverhältnis Bauherr/Architekt/Bauunternehmer 

Im Dreiecksverhältnis Bauherr, Architekt und Bauunternehmer spielt der Architekt eine wichtige Rolle. Er soll die Vertrauensperson des Bauherrn und nicht die des Bauunternehmers sein. Der Architekt stellt auch das Bindeglied zu den Behörden und dem Bauunternehmer dar, über den alle wichtigen Fragen im Zusammenhang mit dem Bau zu klären sind. 

  1. Der Bauunternehmer 

Der Bauunternehmer hat die Vorgaben des Bauherrn, formuliert durch den Architekten und basierend auf dem Vertrag mit dem Bauherrn, Stein für Stein umzusetzen.

  1. Vertragsverhältnis zwischen Bauherrn und Bauunternehmer 

Das Vertragsverhältnis zwischen Bauherrn und Bauunternehmer sollte detailliert in Bezug auf die jeweiligen Baumaßnahmen gestaltet werden. Hierbei sollte nach Möglichkeit für die Erstellung der Gebäude ein Festpreis vereinbart werden. Die Zahlungen sollten nur nach Baufortschritt gemäß Architektenbescheinigung vorgenommen werden. Wichtig ist auch, dass nach Fertigstellung der übliche Einbehalt von 5 % des Preises für die Baumaßnahmen für eventuelle Garantieansprüche vereinbart wird. Referenzen über den Bauunternehmer sollte man vor Eingehung vertraglicher Bindungen einholen. Hierbei können die Besichtigung von dem Bauunternehmer bereits erstellter Objekte und die Kontaktaufnahme mit seinen damaligen Vertragspartnern hilfreich sein. Auch die Einholung einer entsprechenden Bankauskunft kann den Bauherrn vor künftigem Schaden bewahren. Üblich ist auch die Vereinbarung einer Vertragsstrafe bei Bauverzögerungen und verspäteter Fertigstellung. 

  1. Spezialanwalt

Ein Spezialanwalt sollte nicht erst bei Bauverzögerungen oder der Insolvenz des  Bauunternehmers eingeschaltet werden, sondern schon in der Phase der Bauplanung mit der Prüfung und Gestaltung der vertraglichen Beziehung zwischen dem Bauherrn einerseits und dem Architekten und dem Bauunternehmer anderseits beauftragt werden. Er hat auf der Grundlage der entsprechenden Spezialgesetze wie Bodengesetz, Bauordnungsgesetz etc. die rechtlichen Grundlagen in Vertragsform zu formulieren und den Bauherrn umfassend zu beraten. Vorab sollte auf die Einholung eines Grundbuchauszuges Wert gelegt werden; auch die Kataster-Bescheinigung ist von Wichtigkeit und sollte bereits vor Abschluss des notariellen Grundstückskaufvertrages vorliegen.

  1. Versicherung 

Das Bauordnungsgesetz schreibt für Bauherrn und Bauträger verbindlich den Abschluss u.a. einer 10jährigen Garantieabsicherung auf schwere Baumängel vor (decenal). Weitere wichtige Versicherungen sind die Bauwesenversicherung, die außervertragliche Haftpflichtversicherung und die Unfallkollektivversicherung.

  1. Bauabnahme und Baufertigstellungsbescheinigung 

In der Baufertigstellungsbescheinigung des Architekten (final de obra) muss erklärt werden, dass die vorgenommene Bebauung gemäß der erteilten Baugenehmigung (licencia de obras) erfolgt ist. Der Bauherr sollte darauf achten, dass bei der Bauabnahme alle vertraglich vereinbarten Leistungen auch tatsächlich erfüllt worden sind. Gegebenenfalls sind im Bauabnahmeprotokoll alle vom Bauunternehmer noch zu erbringenden Leistungen verbindlich und mit Frist zu vereinbaren. 

  1. Neubauerklärung, Bewohnbarkeitsbescheinigung 

Die Neubauerklärung erfolgt in notarieller Form (declaración de obra nueva). Hierbei sind die Bescheinigungen über die Baufertigstellung und der Versicherungsnachweis (decenal) vorzulegen. Es ist auch der Wert des Neubaus in notarieller Form zu erklären. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) bzw. Bezugsfertigkeitbescheinigung (licencia de ocupación) ist Voraussetzung dafür, dass die Versorgungsverträge über Strom, Gas, Wasser und Telefon abgeschlossen werden können. Die Zuständigkeit für die Ausstellung der Bewohnbarkeitsbescheinigung ist in den einzelnen Comunidades Autónomas unterschiedlich. Auf den Balearen ist nicht die jeweilige Gemeinde hierfür zuständig, sondern der Inselrat. 

  1. Grundbucheintragung 

Die Neubauerklärung in notarieller Form sollte nach Zahlung der sog. Stempelsteuer (AJD) der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft in das Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) eingetragen werden. Diese Eintragung ist u.a. von Wichtigkeit bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft oder bei der Abwicklung einer Erbschaft.

Vorstehender Beitrag wurde mit Erlaubnis des Verlags Edition für internationale Wirtschaft, Frankfurt am Main und deren Autoren der Neuauflage 2019 des Titels Grundeigentum in Spanien von A bis Z entnommen. 

Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Rocío García Alcázar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei Löber Steinmetz & García, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt, Köln. E-Mail: info@loeber-steinmetz.de  

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Buchbestellung:

Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , € 38,- . 

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