Von Dr. Burckhardt Löber,

 

, Dr. Alexander Steinmetz und

 

Rocío García Alcázar.

XIII. Mieten und Vermieten 

In einem Land wie Spanien mit nur 17 % Mietwohnungen gegenüber einem Wohneigentumsanteil von ca. 83 % spielen Mietgesetze nicht die Hauptrolle in der spanischen Gesetzeslandschaft. Der bisherigen Vernachlässigung der Mietmaterie hat der spanische Gesetzgeber Rechnung getragen. Ziel dieser Maßnahme war die Flexibilisierung des Mietmarktes. Vermieten soll sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter interessant und lukrativ sein. Dem Leerstand zahlreicher Mietobjekte, die aufgrund der bis dahin gültigen Mietgesetzgebung und der ineffizienten Rechtsprechung der Gerichte hieran Schuld ist, sollte entgegengewirkt werden. A. Das Mietvertragsgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU, Nr 29/1994 vom 24.11.1994) Das Gesetz regelt sowohl die Wohn- als auch die Geschäftsraumiete und befasst sich mit allgemeinen und besonderen Fragen des spanischen Mietrechts. B. Überblick über Mietrechtsänderungen durch das königliche Gesetzesdekret 7/2019, in Kraft seit dem 6. März 2019 Die wichtigsten Punkte der aktuellen Mietrechtsänderungen wurden in dem königlichen Gesetzesdekret 7/2019 vorgenommen. Diese sind zumeist in das spanische Mietvertragsgesetz 29/1994 inkorporiert worden: 1. Verlängerung der Mindestdauer von Mietverträgen  Die bisher verbindliche Mindestdauer von Mietverträgen von 3 Jahren wird verlängert. Hierbei wird unterschieden, ob der Vermieter eine Privatperson oder eine juristische Person ist. Die verbindliche Dauer von Mietverträgen mit Privatpersonen als Vermieter beträgt ab März 2019 5 Jahre, die mit juristischen Personen 7 Jahre. Wird nicht gekündigt, gilt automatisch eine jährliche stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses von einem Jahr, sodass sich die Mietdauer auf insgesamt 3 Jahre verlängert. Auch die Kündigungsfrist hat sich geändert. Diese beläuft sich für den Vermieter auf 4 Monate, für den Mieter auf 2 Monate.

1. Luxuswohnobjekte

Sogenannte Luxuswohnungen mit einer Größe von mehr als 300 m² oder wenn der jährliche Mietzins höher ist als das 5,5-fache des gesetzlichen Mindesteinkommens unterliegen nicht dem Gesetzesdekret. Hier gelten die Vereinbarungen der Parteien, auslegbar nach den Regeln des spanischen Código Civil.

2. Eigenbedarf des Vermieters

Der Vermieter darf nur dann die Kündigung wegen Eigenbedarfs oder dem seiner Familie aussprechen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden ist.

3. Tod des Mieters

Im Falle des Todes des Mieters treten die in Artikel 16 LAU genannten Familienangehörigen in den Mietvertrag ein; allerdings ist es erforderlich, den Vermieter innerhalb von 3 Monaten ab dem Tod des Mieters hiervon in Kenntnis zu setzen. Die Parteien können vereinbaren, dass diese Eintrittsmöglichkeit ausgeschlossen wird. Eine derartige Vereinbarung ist nicht zulässig, wenn es sich um bedürftige Personen handelt wie Minderjährige, Schwerbehinderte oder Personen im Alter von mehr als 65 Jahren.

4. Mieterhöhung 

Die Mieterhöhung laufender Verträge darf jährlich nur bis zur Höhe des Verbraucherpreisindexes (IPC) stattfinden. Auch für sogenannte Neuverträge gilt die IPC- Erhöhungsgrenze. Nach Ende der Laufzeit der Mietverträge gilt keine Mietobergrenze.

5. Schaffung eines staatlichen Mietpreissystems 

Das Dekret 7/2019 sieht vor, dass binnen 8 Monaten ein Mietpreisindexsystem geschaffen wird, das die Mietmarktsituation beobachten soll und als Grundlage eventueller steuerlicher Maßnahmen, etwa im Rahmen von Vergünstigungen oder Erhöhungen bei der Grundsteuer (IBI) oder der Einkommenbesteuerung, dienen soll. Hierdurch soll jedoch kein Instrument staatlicher Mietpreisregulierung geschaffen werden.

6. Mietbürgschaft und Kaution

 Seitens des Vermieters dürfen Mietbürgschaften bei Mietern als natürliche Personen nur bis zu 2 Monatsmieten und eine Kaution nur in Höhe einer Monatsmiete verlangt werden. 8. Mietvertrags-Durchführungs-Kosten Handelt es sich bei dem Vermieter um eine juristische Person, gehen Kosten für Immobilienmakler und für die Vertragsdurchführung zu seinen Lasten.

Vorstehender Beitrag wurde mit Erlaubnis des Verlags Edition für internationale Wirtschaft, Frankfurt am Main und deren Autoren der Neuauflage 2019 des Titels Grundeigentum in Spanien von A bis Z entnommen. 

Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Rocío García Alcázar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei Löber Steinmetz & García, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt, Köln. E-Mail: info@loeber-steinmetz.de 

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Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , € 38,- . 

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