{"id":86521,"date":"2019-10-01T10:32:37","date_gmt":"2019-10-01T10:32:37","guid":{"rendered":"http:\/\/spanienaktuell.net\/wordpress\/?p=86521"},"modified":"2019-10-01T16:35:09","modified_gmt":"2019-10-01T16:35:09","slug":"wie-funktioniert-es-eigentlich-mit-dem-wohnungseigentum-in-spanien-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/spanienaktuell.net\/wordpress\/wie-funktioniert-es-eigentlich-mit-dem-wohnungseigentum-in-spanien-2\/","title":{"rendered":"WIE FUNKTIONIERT ES EIGENTLICH MIT DEM WOHNUNGSEIGENTUM IN SPANIEN?"},"content":{"rendered":"
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von Dr. Alexander Steinmetz<\/figcaption><\/figure>\n

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und Roc\u00edo Garc\u00eda Alc\u00e1zar<\/figcaption><\/figure>\n

Spanien ist \u2013 anders als Deutschland \u2013 das Land der Immobilieneigent\u00fcmer und in weitaus geringerem Umfang das Land der Mieter. Deshalb spielt das Immobilieneigentum in Spanien eine gr\u00f6\u00dfere Rolle als in Deutschland. Eine beliebte und bew\u00e4hrte Form des Immobilieneigentums ist das Wohnungseigentum.\u00a0<\/span><\/p>\n

Das spanische Wohnungseigentumsgesetz<\/b><\/p>\n

Wo viele Menschen in einer Anlage mit Gemeinschaftseigentum zusammenleben, m\u00fcssen wichtige Punkte geregelt werden. Dies erfolgte in Spanien bereits im Jahre 1960 mit dem Gesetz \u00fcber das horizontale Eigentum (sog. \u201eLPH\u201c, Gesetz Nr. 49\/1960). Dieses Gesetz ist in zahlreichen Novellen immer wieder an die jeweiligen Bed\u00fcrfnisse und Neuerungen der Zeit angepasst worden, wie z.B. Solarenergie, Gew\u00e4hrleistung des Zugangs zum Apartment f\u00fcr Behinderte, Kabelanschluss f\u00fcr Elektrofahrzeuge in der Anlage etc. Nicht nur f\u00fcr Wohnungseigentum gilt die gesetzliche Regelung des Gesetzes \u00fcber horizontales Eigentum. Auch auf Reihenh\u00e4user, Gesch\u00e4ftsraumeigentum, Garagen, Abstellr\u00e4ume und Urbanisationen findet das Gesetz Anwendung. Das jeweilige Sondereigentum an den vorgenannten Apartments, Reihenh\u00e4usern etc. wird aufgrund einer Teilungserkl\u00e4rung in notarieller Form (<\/span>divisi\u00f3n horizontal<\/span><\/i>) begr\u00fcndet. In dieser Urkunde wird das Gemeinschaftseigentum, die sog. <\/span>elementos comunes<\/span><\/i>, im Einzelnen genau bezeichnet. Es handelt sich hier z.B. um den Swimmingpool, Wege, Innenh\u00f6fe, Flure, D\u00e4cher, Kanalisation usw. In gleicher Weise wird das Sondereigentum eines jeden <\/span>Comunero<\/span><\/i> mit genauer Bezeichnung der Lage, der Quadratmeterzahl, der Belegenheit und der Miteigentumsquote beschrieben und hierf\u00fcr ein extra Grundbuchblatt angelegt.\u00a0<\/span><\/p>\n

Die Organe der Gemeinschaft<\/b><\/p>\n

Eine Gemeinschaft wie die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft oder die Urbanisationsgemeinschaft hat Organe, damit sie funktioniert. Oberstes Organ ist die Eigent\u00fcmerversammlung, die allj\u00e4hrlich oder auf besondere Anforderung zusammentritt und Beschl\u00fcsse fasst. Es geht hierbei um den Etat, die Wahl des Pr\u00e4sidenten, Verwalters und Sekret\u00e4rs. Diese \u00c4mter k\u00f6nnen auch in Personalunion mit dem Amt des Pr\u00e4sidenten von diesem wahrgenommen werden. Pr\u00e4sident der Eigent\u00fcmergemeinschaft kann nur werden, wer Eigent\u00fcmer oder Miteigent\u00fcmer eines Apartments oder eines Gesch\u00e4ftsraums oder einer Garage ist. Seine Ernennung erfolgt entweder durch Wahl in der Eigent\u00fcmerversammlung oder hilfsweise durch turnusm\u00e4\u00dfigen Wechsel der Eigent\u00fcmer im Amt, letztlich aber auch durch Losentscheid. Bei der Wahl des Pr\u00e4sidenten wie auch bei sonstigen Beschl\u00fcssen ist eine doppelte Mehrheit erforderlich, die der Stimmen und die der Quoten. Wer ein gro\u00dfes Apartment besitzt, hat eine gr\u00f6\u00dfere Quote und muss mehr Gemeinschaftskosten zahlen als der Eigent\u00fcmer etwa eines Mini-Apartments.\u00a0<\/span><\/p>\n

Satzung und Hausordnung<\/b><\/p>\n

Die Eigent\u00fcmergemeinschaft kann sich eine Satzung geben, eine ma\u00dfgeschneiderte Verordnung f\u00fcr die jeweilige Gemeinschaft. Diese ist auch im Grundbuch eintragbar. Das Gesetz \u00fcber das horizontale Eigentum sieht auch die Schaffung einer Hausordnung \u2013 <\/span>r\u00e9gimen interior<\/span><\/i>. Hierin werden Dinge geregelt, wie die Benutzung von Gemeinschaftseinrichtungen, Treppenreinigung, Unterstellung von Fahrr\u00e4dern oder Kinderwagen, Aufh\u00e4ngen von W\u00e4sche etc.\u00a0<\/span><\/p>\n

Rechte und Pflichten<\/b><\/p>\n

Rechte und Pflichten des Wohnungseigent\u00fcmers ergeben sich aus Gesetz und Satzung. Das Hauptrecht des Wohnungseigent\u00fcmers ist die Benutzung der Anlagen der Gemeinschaft. Weiterhin haben die Eigent\u00fcmer ein Teilnahme- und Mitwirkungs- und Wahlrecht an Eigent\u00fcmerversammlungen.\u00a0<\/span><\/p>\n

Eine Hauptpflicht jedes Mitglieds der Eigent\u00fcmergemeinschaft besteht in der Beteiligung an den Kosten und Umlagen der Gemeinschaft. Ma\u00dfgeblich hierf\u00fcr ist die jeweilige Eigentumsquote hinsichtlich des Apartments oder Gesch\u00e4ftslokals. Der Pr\u00e4sident ruft die Eigent\u00fcmerversammlungen ein, wobei die Versendung zumeist durch den Verwalter folgt. Die Einberufung kann auch durch Miteigent\u00fcmer erfolgen, die mindestens ein Viertel der Eigent\u00fcmer oder 25% der Beteiligungsquoten besitze. \u00dcber jede Eigent\u00fcmerversammlung ist ein Protokoll zu fertigen, das auch den einzelnen Miteigent\u00fcmern zuzustellen ist. Hat die Eigent\u00fcmergemeinschaft einen Sekret\u00e4r, so ist das Protokoll von ihm zu unterzeichnen neben der Unterschrift des Pr\u00e4sidenten. Das Gesetz enth\u00e4lt auch Sonderregelungen f\u00fcr Urbanisationen und ist allgemein auf diese anwendbar.\u00a0<\/span><\/p>\n

Touristische Vermietung\u00a0<\/b><\/p>\n

Der spanische Gesetzgeber hat mit Gesetz 7\/2019 eine \u00c4nderung von Art 17 LPH eingef\u00fchrt, um der Thematik der touristischen Vermietung von Wohnungseigentum Rechnung zu tragen. Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaften ist es somit erlaubt, die touristische Vermietung einzuschr\u00e4nken oder sie auszuschlie\u00dfen, auch wenn die Teilungserkl\u00e4rung oder die Satzung dies nicht vorsehen und nicht alle Eigent\u00fcmer einer entsprechenden \u00c4nderung bzw. Beschr\u00e4nkung der Nutzung zustimmen. F\u00fcr eine solche \u00c4nderung zum Zwecke der Nutzungsbeschr\u00e4nkung ist allerdings entsprechender Beschluss der Gemeinschaft erforderlich. Dieser kann durch die Eigent\u00fcmerversammlung mit einer Mehrheit von mindestens 3\/5 der Stimmen, die zugleich 3\/5 der Miteigentumsanteile repr\u00e4sentieren m\u00fcssen, getroffen werden. In bestimmtem Umfang k\u00f6nnen Eigent\u00fcmer von Einheiten, die eine touristische Vermietung betreiben, durch entsprechende Beschlussfassung auch in h\u00f6herem Ma\u00dfe an den Umlagen beteiligt werden.\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n

Deutsch-spanische Gesetzesausgabe<\/b><\/p>\n

Eine deutsch\/spanische Ausgabe des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (LPH) ist vorhanden. In dieser in 7. Auflage 2018 erschienenen Darstellung mit dem Titel \u201e<\/span>Wohnungseigentum und Urbanisationen in Spanien<\/b>\u201c werden detailliert Themen behandelt wie Begr\u00fcndung und L\u00f6schung von Wohnungseigentum, Erwerb von Wohnungseigentum in Spanien \u2013, Belastungen und Ver\u00e4u\u00dferungen von Wohnungseigentum. Das Werk enth\u00e4lt sowohl eine reichhaltige Formularsammlung in deutsch-spanischer Fassung als auch wertvolle Hinweise f\u00fcr Wohnungseigent\u00fcmer in besonderen Lebenssituationen.<\/span><\/p>\n

Die Autoren dieses in der praktischen Ratgeberreihe Spanien erschienenen Werkes sind L\u00f6ber, Huzel und Steinmetz. Das Handbuch f\u00fcr Eigent\u00fcmer und Gemeinschaften ist zum Preis von \u20ac 38,- erschienen bei der Edition f\u00fcr internationale Wirtschaft und lieferbar \u00fcber jede Buchhandlung oder direkt bei der Verlagsauslieferung Jenior, Marienstra\u00dfe 5, D-34117 Kassel,Tel: +49 561-7391621, <\/span>service@jenior.de<\/span><\/a>.\u00a0<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Die Autoren dieses Beitrags sind Rechtsanw\u00e4lte der L\u00f6ber Steinmetz & Garc\u00eda<\/span><\/em><\/p>\n

Partnerschaft von Rechtsanw\u00e4lten mbB, Frankfurt am Main und K\u00f6ln.<\/span><\/em><\/p>\n

Tel. +49 (0)69 96221123, Mail: <\/span>info@loeber-steinmetz.de<\/span><\/a><\/em><\/p>\n

 <\/p>\n

In Kooperation mit L\u00f6ber Steinmetz Garc\u00eda Rechtsanw\u00e4lte y Abogados S.L.P., Mallorca und Teneriffa, Tel. +34 971 72 03 72, Tel. +34 922 38 03 15<\/span><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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