{"id":87722,"date":"2020-02-04T11:03:53","date_gmt":"2020-02-04T11:03:53","guid":{"rendered":"http:\/\/spanienaktuell.net\/wordpress\/?p=87722"},"modified":"2020-02-04T11:03:53","modified_gmt":"2020-02-04T11:03:53","slug":"auszug-aus-dem-buch-grundeigentum-in-spanien-von-a-z-fur-eigentumer-kaufer-und-verkaufer-vollstandige-neubearbeitung-7-auflage-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/spanienaktuell.net\/wordpress\/auszug-aus-dem-buch-grundeigentum-in-spanien-von-a-z-fur-eigentumer-kaufer-und-verkaufer-vollstandige-neubearbeitung-7-auflage-2\/","title":{"rendered":"Auszug aus dem Buch: Grundeigentum in Spanien von A \u2013 Z f\u00fcr Eigent\u00fcmer, K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer (Vollst\u00e4ndige Neubearbeitung 7. Auflage)."},"content":{"rendered":"
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Von Dr. Burckhardt L\u00f6ber,<\/figcaption><\/figure>\n
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, Dr. Alexander Steinmetz und<\/figcaption><\/figure>\n
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Roc\u00edo Garc\u00eda Alc\u00e1zar.<\/figcaption><\/figure>\n

Immobilienkaufvertrag – Contrato de compraventa<\/b><\/h3>\n

Die meisten Immobilien werden durch Kaufvertr\u00e4ge erworben. Den Immobilienkaufvertr\u00e4gen kommt deshalb eine au\u00dferordentliche Bedeutung zu. In Spanien werden \u00fcblicherweise zun\u00e4chst privatschriftlich Kaufvertr\u00e4ge abgeschlossen, die die Parteien grunds\u00e4tzlich ebenso binden wie notarielle Kaufvertr\u00e4ge, weil Kaufvertr\u00e4ge nach spanischem Recht grunds\u00e4tzlich zu ihrer Wirksamkeit nicht der notariellen Form bed\u00fcrfen, wie dies das deutsche Recht in BGB \u00a7 311b BGB vorsieht. Zwar m\u00fcssen gem\u00e4\u00df Art. 1280 Ziff. 1 des C\u00f3digo Civil die Vertr\u00e4ge in \u00f6ffentlicher Urkunde geschlossen werden, die die \u00dcbertragung von dinglichen Rechten an Grundst\u00fccken zum Gegenstand haben. Die Nichtwahrung vorgenannter Form hat jedoch nicht die Nichtigkeit des Rechtsgesch\u00e4fts zur Folge (siehe auch Art. 1225 des C\u00f3digo Civil). Vielmehr kann der Berechtigte nach Art. 1279 des C\u00f3digo Civil von seinem Vertragspartner die Formerf\u00fcllung verlangen.\u00a0<\/span><\/p>\n

Die Formvorschrift ist im spanischen Recht in der Regel nur eine Beweisvorschrift, weswegen ein Grundst\u00fcckskaufvertrag privatschriftlich oder gar m\u00fcndlich zustande kommen kann.<\/span><\/p>\n

Eine Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch erfolgt hingegen nur aufgrund eines \u00f6ffentlichen Kaufvertrages (Escritura P\u00fablica de Compraventa), der vor einer Urkundsperson (Notar, Konsul) abzuschlie\u00dfen ist oder aufgrund richterlicher Verf\u00fcgung.<\/span><\/p>\n

Das Kaufvertragsrecht ist in Art. 1445ff CC geregelt. Gem\u00e4\u00df Art. 1445 CC verpflichtet sich durch den Kaufvertrag der Verk\u00e4ufer zur \u00dcbergabe einer bestimmten Sache und der K\u00e4ufer zur Zahlung eines bestimmten Preises. Verbindlich ist der Kaufvertrag dann, wenn Einigkeit \u00fcber den Gegenstand des Kaufvertrages wie auch \u00fcber den Preis erzielt worden ist, selbst wenn weder der Kaufpreis gezahlt noch die Sache \u00fcbergeben worden ist (Art. 1450 CC).<\/span><\/p>\n

Bei der Betrachtung des Immobilienkaufvertrages nach spanischem Recht muss man sich von den deutschen Vorstellungen l\u00f6sen. Die Trennung zwischen schuldrechtlichem Vertrag und dinglichem Vertrag (Auflassung) ist auf das spanische Recht nicht \u00fcbertragbar. Der Eigentums\u00fcbergang nach spanischem Recht erfolgt vielmehr durch Einigung und \u00dcbergabe der Sache. Es gen\u00fcgt also, wenn dem Erwerber der Wohnungsschl\u00fcssel \u00fcbergeben wird oder ihm auf andere Weise die Verf\u00fcgungsmacht \u00fcber das Kaufobjekt einger\u00e4umt wird. Wird ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen, so ersetzt die \u201eEscritura P\u00fablica de Compraventa\u201c regelm\u00e4\u00dfig die \u00dcbergabe (Art. 1462 Abs. 2 CC).<\/span><\/p>\n

Wichtig sind bei Kaufvertr\u00e4gen die genaue Bestimmung des Kaufgegenstandes und des Kaufpreises, die Einigung der Vertragsschlie\u00dfenden und der Rechtsgrund der eingegangenen Verpflichtung. Es handelt sich hier um allgemeine Prinzipien, die in Art. 1261 CC normiert sind.\u00a0<\/span><\/p>\n

Kaufvertr\u00e4ge \u00fcber spanisches Grundeigentum k\u00f6nnen in schuldrechtlicher Hinsicht auch dem deutschen Schuldstatut unterliegen. Ma\u00dfgeblich hierf\u00fcr sind die Regeln des Eu-VO 593\/2008 (\u201eROM I\u201c), vgl. Rz 6. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach ausgesprochen (vgl. BGHZ 52, 239 ff; 53, 189 ff), dass der Verkauf eines ausl\u00e4ndischen Grundst\u00fccks der Form des \u00a7 311b BGB (bzw. \u00a7 313 BGB a.F.) (notarielle Beurkundung) bedarf, sofern die Parteien die Anwendung deutschen Rechts vereinbart haben und f\u00fcr die Beurteilung der Formwirksamkeit nicht ausnahmsweise eine andere Rechtsordnung ma\u00dfgeblich ist.<\/span><\/p>\n

In dinglicher Hinsicht, d.h., f\u00fcr die Frage, unter welchen Voraussetzungen es zu einem Rechts\u00fcbergang kommt, kann jedoch das spanische Sachenrecht nicht abbedungen werden. Hier gilt das Recht des Belegenheitsortes.<\/span><\/p>\n

Liegt das Grundeigentum in einer Foralrechtsregion, so kann es regionale Besonderheiten geben. Hier sollte man sich in Zweifelsf\u00e4llen mit einem Rechtskundigen in Verbindung setzen, um keine \u00dcberraschungen zu erleben. So ist nach katalanischem Foralrecht bei Immobilienkaufvertr\u00e4gen w\u00e4hrend eines Zeitraums von vier Jahren eine Anfechtung des Vertrages durch die Verk\u00e4uferseite zul\u00e4ssig, wenn weniger als die H\u00e4lfte des \u201egerechten Preises\u201c (Justiprecio) als Kaufpreis vereinbart worden ist.<\/span><\/p>\n

Beispiel: Es wird eine Liegenschaft f\u00fcr \u20ac 100.000,- \u00fcbertragen. Zeitlich danach wird aufgrund von Gutachten festgestellt, dass sich der \u201egerechte Preis\u201c (Justiprecio) zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses auf \u20ac 300.000,- belief. In diesem Fall liegt die L\u00e4sion, die Verletzung der Verk\u00e4uferrechte vor, sodass eine Anfechtung zul\u00e4ssig ist.<\/span><\/p>\n

Bei Formulargrundst\u00fccksvertr\u00e4gen ist immer Vorsicht geboten, weil eine Vielzahl der in ihnen enthaltenen Klauseln h\u00e4ufig einseitig zugunsten des Verk\u00e4ufers lauten.<\/b><\/p>\n

Vorstehender Beitrag wurde mit Erlaubnis des Verlags Edition f\u00fcr internationale Wirtschaft, Frankfurt am Main und deren Autoren der Neuauflage 2019 des Titels Grundeigentum in Spanien von A bis Z entnommen.\u00a0<\/b><\/p>\n

Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Roc\u00edo Garc\u00eda Alc\u00e1zar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei L\u00f6ber Steinmetz & Garc\u00eda, Partnerschaft von Rechtsanw\u00e4lten mbB, Frankfurt, K\u00f6ln. E-Mail: <\/i><\/b>info@loeber-steinmetz.de<\/i><\/b>\u00a0<\/i><\/b><\/p>\n

Tel: +49-(0)69 96 22 11 23, +49-(0)221 82 82 97 09 \u00a0 <\/i><\/b>www.loeber-steinmetz.de<\/i><\/b><\/a>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/i><\/b><\/p>\n

In Kooperation mit L\u00f6ber Steinmetz Garc\u00eda Rechtsanw\u00e4lte y Abogados S.L.P., Mallorca und Teneriffa, Tel. +34 971 72 03 72, Tel. +34 922 38 03 15<\/b><\/p>\n

Buchbestellung:<\/b><\/p>\n

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Grundeigentum in Spanien von A \u2013 Z f\u00fcr Eigent\u00fcmer, K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer (Vollst\u00e4ndige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , \u20ac 38,- .\u00a0<\/span><\/p>\n

edition f\u00fcr internationale Wirtschaft Verlagsauslieferung W. Jenior<\/span><\/i><\/p>\n

Marienstra\u00dfe 5, 34117 Kassel, Telefon: +49 (0) 561\/739 16 21, Fax: +49 (0)561\/774148<\/span><\/i><\/p>\n

E-Mail: <\/span><\/i>service@jenior.de<\/span><\/i><\/a> , <\/span><\/i>www.edition-spanien.de<\/span><\/i><\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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