{"id":89561,"date":"2020-07-31T12:48:31","date_gmt":"2020-07-31T12:48:31","guid":{"rendered":"https:\/\/spanienaktuell.net\/wordpress\/?p=89561"},"modified":"2020-07-31T12:48:31","modified_gmt":"2020-07-31T12:48:31","slug":"auszug-aus-dem-buch-grundeigentum-in-spanien-von-a-z-fur-eigentumer-kaufer-und-verkaufer-vollstandige-neubearbeitung-7-auflage-7","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/spanienaktuell.net\/wordpress\/auszug-aus-dem-buch-grundeigentum-in-spanien-von-a-z-fur-eigentumer-kaufer-und-verkaufer-vollstandige-neubearbeitung-7-auflage-7\/","title":{"rendered":"Auszug aus dem Buch: Grundeigentum in Spanien von A \u2013 Z f\u00fcr Eigent\u00fcmer, K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer (Vollst\u00e4ndige Neubearbeitung 7. Auflage)."},"content":{"rendered":"
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Von Dr. Burckhardt L\u00f6ber,<\/figcaption><\/figure>\n

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, Dr. Alexander Steinmetz und<\/figcaption><\/figure>\n

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Roc\u00edo Garc\u00eda Alc\u00e1zar.<\/figcaption><\/figure>\n

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Sachm\u00e4ngelhaftung – Saneamiento<\/strong><\/p>\n

Wenn die Kaufsache in ihren wesentlichen Eigenschaften der vertraglichen Vereinbarung entspricht, sonst aber einen versteckten Fehler aufweist, kommen f\u00fcr den K\u00e4ufer Anspr\u00fcche aus Sachm\u00e4ngelgew\u00e4hrleistung in Betracht. Sie sind in den Art. 1484-1490 CC geregelt.<\/p>\n

Davon ist der Fall zu unterscheiden, dass eine wesentliche Eigenschaft der Kaufsache von der vertraglich vereinbarten Eigenschaft abweicht. Hier handelt es sich nicht um einen Fehler i.S. der Sachm\u00e4ngelvorschriften, sondern u.U. um einen Fall der Nichterf\u00fcllung des Vertrages nach Art. 1124 CC (vgl. Rz 125).<\/p>\n

Die Abgrenzung ist Tatfrage und oft schwer durchzuf\u00fchren. F\u00fcr den Einzelfall ist das von Bedeutung, da die Sachm\u00e4ngelrechte innerhalb einer Frist von sechs Monaten seit \u00dcbergabe geltend gemacht werden m\u00fcssen (Art. 1490 CC), w\u00e4hrend Anspr\u00fcche wegen Nichterf\u00fcllung nach der allgemeinen Regel des Art. 1964 in 15 Jahren bzw. nach der seit 2015 geltenden Rechtslage innerhalb von f\u00fcnf Jahren verj\u00e4hren.<\/p>\n

Bei der Bebaubarkeit des Grundst\u00fccks -als Beispiel- handelt es sich, wenn K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer diese Frage in ihre Vertragsverhandlungen miteinbezogen haben, um eine wesentliche Eigenschaft. Nach der spanischen Rechtsprechung wird das Fehlen der Bebaubarkeit als ein Fall der Nichterf\u00fcllung des Vertrages qualifiziert, nicht als Fehler des Grundst\u00fccks i.S. der Sachm\u00e4ngelvorschriften.<\/p>\n

Weist der verkaufte Gegenstand einen Fehler auf, so stehen dem K\u00e4ufer Gew\u00e4hrleistungsrechte zu, wenn die M\u00e4ngel die Kaufsache zum bestimmungsgem\u00e4\u00dfen Gebrauch untauglich machen; es reicht aus, wenn der Gebrauch so weit beeintr\u00e4chtigt wird, dass der K\u00e4ufer bei Kenntnis der M\u00e4ngel die Sache nicht gekauft oder weniger daf\u00fcr bezahlt h\u00e4tte.<\/p>\n

Nach Annahme der Sache kann der K\u00e4ufer den Verk\u00e4ufer nicht mehr haftbar machen f\u00fcr offenbare oder augenscheinliche M\u00e4ngel. Vor einem Hauskauf sollte der K\u00e4ufer das Objekt daher stets mit einem Sachverst\u00e4ndigen gr\u00fcndlich besichtigen und auf m\u00f6gliche M\u00e4ngel untersuchen. Selbst f\u00fcr versteckte M\u00e4ngel haftet der Verk\u00e4ufer dem K\u00e4ufer gegen\u00fcber nicht, wenn der K\u00e4ufer die M\u00e4ngel aufgrund seiner besonderen Sachkunde h\u00e4tte leicht erkennen m\u00fcssen. Gem\u00e4\u00df Art. 1485 CC kann der Verk\u00e4ufer die Haftung f\u00fcr versteckte M\u00e4ngel, soweit er sie nicht kennt, auch kaufvertraglich abbedingen.<\/p>\n

Haftet der Verk\u00e4ufer nach dem zuvor Gesagten f\u00fcr die versteckten M\u00e4ngel, so steht dem K\u00e4ufer das Recht zu, vom Vertrag zur\u00fcckzutreten oder Minderung des Kaufpreises zu verlangen. W\u00e4hlt er den R\u00fccktritt, so hat er die Kaufsache zur\u00fcckzugeben, der Verk\u00e4ufer muss etwa geleistete Anzahlungen zur\u00fcckerstatten.<\/p>\n

Wurde in der notariellen Kaufvertragsurkunde ein niedriger als der tats\u00e4chlich gezahlte Kaufpreis deklariert, so kann dies dem K\u00e4ufer enorme Schwierigkeiten bereiten, sofern der Verk\u00e4ufer nicht freiwillig den tats\u00e4chlich gezahlten Kaufpreis erstattet. Kannte der Verk\u00e4ufer die versteckten M\u00e4ngel und hat sie dem K\u00e4ufer verschwiegen, so kann der K\u00e4ufer im Falle des R\u00fccktritts neben der Kaufpreisr\u00fcckzahlung auch noch Schadensersatzanspr\u00fcche geltend machen. Die Wirkungen des R\u00fccktritts treten aber erst ein, wenn der Verk\u00e4ufer sich freiwillig darauf einl\u00e4sst oder der K\u00e4ufer mit einer R\u00fccktrittsklage Erfolg hat.<\/p>\n

Zu beachten ist, dass die Gew\u00e4hrleistungsrechte innerhalb von sechs Monaten nach \u00dcbergabe gerichtlich geltend zu machen sind (Art. 1490 CC), d.h. Klage zu erheben ist. Es gen\u00fcgt hingegen nicht, wenn der K\u00e4ufer seine Gew\u00e4hrleistungsrechte innerhalb der sechs Monate au\u00dfergerichtlich geltend macht, denn die spanische Rechtsprechung hat wiederholt erkl\u00e4rt, dass die 6-Monatsfrist des Art. 1490 CC keine Verj\u00e4hrungsfrist ist und somit auch nicht anders als durch Klage unterbrochen werden kann.<\/p>\n

Unter \u00dcbergabe i.S. des Art. 1490 CC ist regelm\u00e4\u00dfig nicht die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages, sondern die tats\u00e4chliche \u00dcbergabe der Sache zu verstehen.<\/p>\n

Neben den Anspr\u00fcchen aus Art. 1484 ff CC k\u00f6nnen dem K\u00e4ufer eines mit M\u00e4ngeln behafteten Hauses auch Anspr\u00fcche aus Art. 1591 CC zustehen, welche nicht der kurzen Verj\u00e4hrungsfrist unterliegen.<\/p>\n

Vorstehender Beitrag wurde mit Erlaubnis des Verlags Edition f\u00fcr internationale Wirtschaft, Frankfurt am Main und deren Autoren der Neuauflage 2019 des Titels Grundeigentum in Spanien von A bis Z entnommen. <\/strong><\/p>\n

Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Roc\u00edo Garc\u00eda Alc\u00e1zar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei L\u00f6ber Steinmetz & Garc\u00eda, Partnerschaft von Rechtsanw\u00e4lten mbB, Frankfurt, K\u00f6ln. E-Mail: info@loeber-steinmetz.de <\/em><\/strong><\/p>\n

Tel: +49-(0)69 96 22 11 23, +49-(0)221 82 82 97 09\u00a0\u00a0 www.loeber-steinmetz.de<\/strong><\/p>\n

In Kooperation mit L\u00f6ber Steinmetz Garc\u00eda Rechtsanw\u00e4lte y Abogados S.L.P., Mallorca und Teneriffa, Tel. +34 971 72 03 72, Tel. +34 922 38 03 15<\/p>\n

Buchbestellung:<\/strong><\/p>\n

Grundeigentum in Spanien von A \u2013 Z f\u00fcr Eigent\u00fcmer, K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer (Vollst\u00e4ndige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , \u20ac 38,- . <\/strong><\/p>\n

edition f\u00fcr internationale Wirtschaft Verlagsauslieferung W. Jenior<\/p>\n

Marienstra\u00dfe 5, 34117 Kassel, Telefon: +49 (0) 561\/739 16 21, Fax: +49 (0)561\/774148<\/p>\n

E-Mail: service@jenior.de<\/em><\/strong> , www.edition-spanien.de<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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