{"id":91165,"date":"2021-02-01T19:54:58","date_gmt":"2021-02-01T19:54:58","guid":{"rendered":"https:\/\/spanienaktuell.net\/wordpress\/?p=91165"},"modified":"2021-02-01T20:56:44","modified_gmt":"2021-02-01T20:56:44","slug":"auszug-aus-dem-buch-grundeigentum-in-spanien-von-a-z-fur-eigentumer-kaufer-und-verkaufer-vollstandige-neubearbeitung-7-auflage-13","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/spanienaktuell.net\/wordpress\/auszug-aus-dem-buch-grundeigentum-in-spanien-von-a-z-fur-eigentumer-kaufer-und-verkaufer-vollstandige-neubearbeitung-7-auflage-13\/","title":{"rendered":"Auszug aus dem Buch: Grundeigentum in Spanien von A \u2013 Z f\u00fcr Eigent\u00fcmer, K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer (Vollst\u00e4ndige Neubearbeitung 7. Auflage)."},"content":{"rendered":"
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Von Dr. Burckhardt L\u00f6ber,<\/figcaption><\/figure>\n

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, Dr. Alexander Steinmetz und<\/figcaption><\/figure>\n

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Roc\u00edo Garc\u00eda Alc\u00e1zar.<\/figcaption><\/figure>\n

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Spanisches Immobilieneigentum sicherer machen<\/strong><\/p>\n

Wichtige Entscheidung der spanischen Grundbuch-Oberbeh\u00f6rde<\/em><\/strong><\/p>\n

Wer sich in Deutschland Eigent\u00fcmer einer Immobilie nennen darf, steht als solcher im zust\u00e4ndigen Grundbuch in Abteilung I. Wer sich in Spanien Immobilieneigent\u00fcmer nennt, braucht nicht unbedingt im Grundbuch zu stehen: Grund ist der, dass das Eigentum auch au\u00dferhalb des Grundbuchs \u00fcbergehen kann. Die Lehre vom modo und titulo im spanischen Zivilrecht besagt, dass aufgrund eines bestimmten Erwerbstitels in Verbindung mit der \u00dcbergabe der Immobilie das Eigentum auf den Erwerber \u00fcbergehen kann (Art.609.2 C\u00f3digo Civil). Erwerbstitel sind Kauf, Schenkung, Erbschaft, Tausch, etc. Die Grundbucheintragung des Erwerbers bildet mithin keine Voraussetzung f\u00fcr den Eigentums\u00fcbergang in Spanien.<\/p>\n

Trotzdem kann der Erwerbsvorgang ohne Grundbucheintragung des Erwerbs weder als vollst\u00e4ndiges noch als sicheres Eigentum betrachtet werden. Denn aufgrund des Prinzip des Schutzes des guten Glaubens an die Richtigkeit des Grundbuchs kann der sogenannte Bucheigent\u00fcmer, also der nach dem Grundbuch als Eigent\u00fcmer Ausgewiesene, gegen\u00fcber einem gutgl\u00e4ubigen Erwerber rechtswirksam \u00fcber die Immobilie verf\u00fcgen \u2013 zum Nachteil des tats\u00e4chlichen Eigent\u00fcmers.<\/p>\n

In einer Entscheidung der Generaldirektion f\u00fcr Register und Notariate wies die spanische Oberbeh\u00f6rde deshalb auch deutlich auf dieses Manko hin und nannte das nicht im Grundbuch registrierte Eigentum unvollst\u00e4ndig (Beschluss der Generaldirektion f\u00fcr Register und Notariate vom 08.03.2012). Darin hei\u00dft es, dass erst die Grundbucheintragung zu einem dinglichen Recht f\u00fchre, das auch gegen\u00fcber Dritten volle Rechtswirkung entfaltet. Denn Hypotheken k\u00f6nnen erst nach der grundbuchlichen Eintragung des Eigent\u00fcmers bestellt werden.<\/p>\n

Escritura oder Gerichtsurteil als Eintragungsvoraussetzung<\/em><\/strong><\/p>\n

Wer als Eigent\u00fcmer im spanischen Grundbuch \u2013 Registro de la Propiedad \u2013 eingetragen werden will, bedarf einer \u00f6ffentlichen Urkunde, sei es einer notariellen Urkunde \u2013 Escritura P\u00fablica \u2013 oder eines gerichtlichen Urteils. Zus\u00e4tzlich muss eine Bescheinigung der Steuerbeh\u00f6rden vorgelegt werden, dass die steuerlichen Verpflichtungen<\/p>\n

zuvor erf\u00fcllt worden sind. Der Weg zum Notar und Grundbuchamt wird oft gescheut, weil er mit Kosten und Steuerzahlungen verbunden ist. Oder weil man, ohne selbst im Grundbuch eingetragen zu sein, \u00fcber die Immobilie weiter verf\u00fcgen m\u00f6chte.<\/p>\n

Wenn in F\u00e4llen dieser Art Gl\u00e4ubiger des sogenannten Bucheigent\u00fcmers in das spanische Immobilieneigentum pf\u00e4nden und Vollstreckungsma\u00dfnahmen anbringen, wird der eigentliche, nicht eingetragene Eigent\u00fcmer in gro\u00dfe Kalamit\u00e4ten geraten, gegen die er sich mangels vorhandener \u00f6ffentlicher Eigentumsurkunde nur schwer wehren kann. Bei dieser Gelegenheit sollte auch \u00fcberpr\u00fcft werden, ob das beim Erwerb unbebaute Eigentum, auf dem sp\u00e4ter das Haus errichtet wurde, aufgrund der notariell protokollierten Neubauerkl\u00e4rung (Declaraci\u00f3n de Obra Nueva) eingetragen ist. Das Gleiche gilt auch f\u00fcr zwischenzeitlich errichtete Swimmingpools und Garagen.<\/p>\n

Erbschaften im Grundbuch eintragen<\/em><\/strong><\/p>\n

Auch Erben spanischer Liegenschaften, die den Erbfall grundbuchm\u00e4\u00dfig noch nicht vollzogen haben, k\u00f6nnen erhebliche Probleme bekommen, wenn ein Kaufinteressent w\u00e4hrend der versp\u00e4teten Umschreibung und Steuertransaktion abspringt oder aktiv Prozesse hinsichtlich der spanischen Immobilie des verstorbenen Eigent\u00fcmers gef\u00fchrt werden m\u00fcssen. Oder wenn der Erbe im Laufe der Jahre selbst zum Erblasser wird.<\/p>\n

In all diesen F\u00e4llen ist es dringend angezeigt, die vorhandene Eigentumssituation im Interesse des Immobilieninhabers zu legalisieren. Erster Schritt sollte ein elektronisch anzufordernder Grundbuchauszug sein, der die grundbuchliche Ist-Situation dokumentiert. Die n\u00e4chsten Schritte m\u00fcssen dann aufgrund der jeweiligen Sachlage sorgf\u00e4ltig und sachkundig vorbereitet werden. Wenn schon die zust\u00e4ndige spanische oberste Grundbuchbeh\u00f6rde, DGTE, auf das Risiko der fehlenden Grundbucheintragung hinweist, sollte dies im eigenen Interesse von jedem spanischen Immobilienbesitzer dringend beachtet und entsprechende Ma\u00dfnahmen zur Legalisierung der Eigentumssituation im Grundbuch in Angriff genommen werden.<\/p>\n

Vorstehender Beitrag wurde mit Erlaubnis des Verlags Edition f\u00fcr internationale Wirtschaft, Frankfurt am Main und deren Autoren der Neuauflage 2019 des Titels Grundeigentum in Spanien von A bis Z entnommen. <\/strong><\/p>\n

Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Roc\u00edo Garc\u00eda Alc\u00e1zar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei L\u00f6ber Steinmetz & Garc\u00eda, Partnerschaft von Rechtsanw\u00e4lten mbB, Frankfurt, K\u00f6ln. E-Mail: <\/strong>info@loeber-steinmetz.de<\/strong><\/a><\/p>\n

Tel: +49-(0)69 96 22 11 23, +49-(0)221 82 82 97 09\u00a0\u00a0 www.loeber-steinmetz.de<\/p>\n

In Kooperation mit L\u00f6ber Steinmetz Garc\u00eda Rechtsanw\u00e4lte y Abogados S.L.P., Mallorca und Teneriffa, Tel. +34 971 72 03 72, Tel. +34 922 38 03 15<\/p>\n

Buchbestellung:<\/p>\n

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Grundeigentum in Spanien von A \u2013 Z f\u00fcr Eigent\u00fcmer, K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer (Vollst\u00e4ndige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , \u20ac 38,- . <\/strong><\/p>\n

edition f\u00fcr internationale Wirtschaft Verlagsauslieferung W. Jenior<\/p>\n

Marienstra\u00dfe 5, 34117 Kassel, Telefon: +49 (0) 561\/739 16 21, Fax: +49 (0)561\/774148<\/p>\n

E-Mail: service@jenior.de , www.edition-spanien.de<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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