{"id":93895,"date":"2022-02-01T00:13:53","date_gmt":"2022-02-01T00:13:53","guid":{"rendered":"https:\/\/spanienaktuell.net\/wordpress\/?p=93895"},"modified":"2022-01-27T12:16:44","modified_gmt":"2022-01-27T12:16:44","slug":"wichtige-regeln-zum-immobilienkauf-in-spanien-eine-checkliste","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/spanienaktuell.net\/wordpress\/wichtige-regeln-zum-immobilienkauf-in-spanien-eine-checkliste\/","title":{"rendered":"Wichtige Regeln zum Immobilienkauf in Spanien \u2013 eine Checkliste \u2013"},"content":{"rendered":"

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Auszug aus dem Buch: Grundeigentum in Spanien von A \u2013 Z f\u00fcr Eigent\u00fcmer, K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer (Vollst\u00e4ndige Neubearbeitung 7. Auflage).\u00a0<\/em><\/strong><\/h2>\n

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Wichtige Regeln zum Immobilienkauf in Spanien \u2013 eine Checkliste \u2013<\/u><\/em><\/strong><\/p>\n

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  1. Bestandsaufnahme<\/em><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

    Ist die Immobilie verkaufsbereit, wenn morgen ein ernsthafter Interessent vor der T\u00fcr steht? Das hei\u00dft: Ist die Grundbucheintragung ordnungsgem\u00e4\u00df erfolgt? Sind evtl. Erbschaften, Ehescheidungen, Neubauerkl\u00e4rungen, Swimmingpool etc. bereits im spanischen Grundbuch ber\u00fccksichtigt? Wenn nicht, sofort die erforderlichen Ma\u00dfnahmen ergreifen! Liegt die gesamte Dokumentation f\u00fcr die Immobilie vor? Sind auch wertsteigernde Sch\u00f6nheitsreparaturen vorgenommen worden? Sind alle Ger\u00e4te in Funktion? Liegt ein aussagekr\u00e4ftiges Expos\u00e9 vor? Es empfiehlt sich, eine Inventarliste zu erstellen und dort diejenigen Gegenst\u00e4nde aufzunehmen, die im Rahmen der beabsichtigten Immobilien\u00fcbertragung in dem Objekt verbleiben sollen. Zugleich sollte man hierf\u00fcr auch einen Extrapreis vorsehen.<\/p>\n

      \n
    1. Vollmachtssituation<\/em><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

      Liegen notarielle Vollmachten vor, um rasch handeln zu k\u00f6nnen, evtl. auch bei schwerer Erkrankung des Eigent\u00fcmers? Das hei\u00dft Verkaufsvollmacht, Vollmacht zur Aufhebung des Miteigentums, Steuervollmacht, Vorsorgevollmacht, Patientenverf\u00fcgung? Sind deutsche notarielle Vollmachten mit der Apostille versehen? Liegt eine beglaubigte spanische \u00dcbersetzung vor?<\/p>\n

        \n
      1. \u00dcbertragung zu Lebzeiten<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

        Steht morgen kein Interessent vor der T\u00fcr: \u00dcbertragung zu Lebzeiten an Kinder, Enkel, Verwandte? Die genaue Steuersituation sowohl f\u00fcr Spanien wie auch f\u00fcr Deutschland sollte vor der \u00dcbertragung ermittelt werden.<\/p>\n

          \n
        1. Sicherung der Kaufpreiszahlung<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

          Die Gegenleistung des K\u00e4ufers f\u00fcr die \u00dcbereignung der Immobilie besteht in der Zahlung des Kaufpreises. Der Verk\u00e4ufer sollte durch geeignete Ma\u00dfnahmen sicherstellen, dass ihn die Gegenleistung des K\u00e4ufers auch tats\u00e4chlich erreicht (Bankb\u00fcrgschaft, Bankscheck, etc.), denn das Eigentum geht nach spanischem Recht in der Regel schon beim Notartermin \u00fcber. Im Extremfall kann das Eigentum verloren sein und der Verk\u00e4ufer l\u00e4uft dem Kaufpreis hinterher.<\/p>\n

            \n
          1. Privatschriftlicher Kaufvertrag, Kaufoption und Mietkauf<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

            Die Rechtsfigur des Mietkaufs findet in j\u00fcngster Zeit h\u00e4ufig Verwendung. Bereits im Mietvertrag werden die Konditionen eines eventuellen Kaufvertrags festgelegt. Eine Kaufoption wird dann vereinbart, wenn der Kaufinteressent sich seiner Sache noch nicht sicher ist, sich aber trotzdem das Immobilienobjekt sichern m\u00f6chte. Ganz allgemein gilt: das spanische Recht erlaubt es, Immobiliengesch\u00e4fte formlos abzuschlie\u00dfen. Dies erweist sich als Segen (geringe Kosten) und Fluch zugleich, denn ein laienhafter Vertrag kann viel Schaden anrichten.<\/p>\n

              \n
            1. Lebenslanges Nie\u00dfbrauchrecht<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

              Soll eine Immobilie verkauft oder \u00fcbertragen werden, ohne dass die gegenw\u00e4rtigen Eigent\u00fcmer diese verlassen, sie vielmehr lebenslang nutzen d\u00fcrfen, kommt ein Kaufvertrag \u00fcber das blo\u00dfe Eigentum (nuda propiedad) in Betracht.<\/p>\n

                \n
              1. Testament \/ Erbvertrag<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                Manch ein Verkaufswunsch wird zu Lebzeiten des Inhabers nicht realisiert. Ist f\u00fcr diesen Fall Vorsorge getroffen worden? Es empfiehlt sich, eine letztwillige Verf\u00fcgung des Inhabers der Liegenschaft in Form eines Testaments oder Erbvertrages zu errichten. Hierbei sollten die Einzelheiten der EU-Erbverordnung 650\/12 ber\u00fccksichtigt werden. \u201eAlte\u201c letztwillige Verf\u00fcgungen sollten darauf hin \u00fcberpr\u00fcft werden, ob sie noch dem Willen entsprechen. Eventuell ist eine Rechtswahl zweckm\u00e4\u00dfig.<\/p>\n

                  \n
                1. Steuerliche Verpflichtungen des Verk\u00e4ufers<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                  Nicht nur der H\u00e4nde Arbeit, sondern auch Steine Gewinn unterliegt der Verk\u00e4uferbesteuerung. Der zwischen dem Erwerb und der Ver\u00e4u\u00dferung der Immobilie erzielte Wertzuwachs \u2013 abz\u00fcglich gewisser Immobilieninvestitionen und Erwerbsnebenkosten \u2013 unterliegt der Einkommenbesteuerung. Dies gilt auch f\u00fcr nichtresidente Verk\u00e4ufer. Nichtresidente Verk\u00e4ufer erhalten lediglich 97 % des vereinbarten Kaufpreises; 3 % hat der K\u00e4ufer zur Sicherung des Steueranspruchs des spanischen Fiskus und eventueller Verrechnung mit Steuerzahlungen auf das spanische Einkommensteuerkonto des Verk\u00e4ufers einzuzahlen. Die nachfolgende fristgem\u00e4\u00dfe Abgabe der Einkommensteuererkl\u00e4rung solle nicht vergessen werden, zumal hier unter Umst\u00e4nden eine Steuerr\u00fcckerstattung in Betracht kommt. Zus\u00e4tzlich f\u00e4llt in der Regel die gemeindliche Wertzuwachssteuer (sogenannte plusval\u00eda) an, wodurch der Wertzuwachs des Grund und Bodens besteuert wird.<\/p>\n

                    \n
                  1. Spanische Ausl\u00e4ndersteuernummer (NIE)<\/em><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                    Haben die Vertragsparteien eine g\u00fcltige NIE \u2013 N\u00famero de Identificaci\u00f3n? Das Grundbuch darf eine Umschreibung des Eigentums nicht ohne Nachweis der NIE aller Vertragsbeteiligten vornehmen.<\/p>\n

                      \n
                    1. Beratung<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                      Wer sich zutraut, die hier aufgef\u00fchrten Regeln zu beherzigen und zu befolgen, kann den Verkauf seiner spanischen Liegenschaft ohne juristische oder steuerliche Berater vornehmen. Viele F\u00e4lle dieser Art zeigen jedoch im Nachhinein, dass es h\u00e4ufig angeraten gewesen w\u00e4re, gerade an dieser Stelle nicht zu sparen<\/p>\n

                      \u00a0<\/em><\/strong><\/p>\n

                      Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Roc\u00edo Garc\u00eda Alc\u00e1zar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei L\u00f6ber Steinmetz & Garc\u00eda, Partnerschaft von Rechtsanw\u00e4lten mbB, Frankfurt, K\u00f6ln. E-Mail: <\/strong>info@loeber-steinmetz.de<\/strong><\/a><\/p>\n

                      Tel: +49-(0)69 96 22 11 23, +49-(0)221 82 82 97 09\u00a0\u00a0 www.loeber-steinmetz.de<\/em><\/p>\n

                      In Kooperation mit L\u00f6ber Steinmetz Garc\u00eda Rechtsanw\u00e4lte y Abogados S.L.P., Mallorca und Teneriffa, Tel. +34 971 72 03 72, Tel. +34 922 38 03 15<\/em><\/p>\n

                      Buchbestellung:<\/strong><\/p>\n

                      \"\"<\/strong><\/p>\n

                      Grundeigentum in Spanien von A \u2013 Z f\u00fcr Eigent\u00fcmer, K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer (Vollst\u00e4ndige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , \u20ac 38,- . <\/strong><\/p>\n

                      edition f\u00fcr internationale Wirtschaft Verlagsauslieferung W. Jenior<\/em><\/p>\n

                      Marienstra\u00dfe 5, 34117 Kassel, Telefon: +49 (0) 561\/739 16 21, Fax: +49 (0)561\/774148<\/em><\/p>\n

                      E-Mail: service@jenior.de , <\/em>www.edition-spanien.de<\/em><\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                      Auszug aus dem Buch: Grundeigentum in Spanien von A \u2013 Z f\u00fcr Eigent\u00fcmer, K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer (Vollst\u00e4ndige Neubearbeitung 7. 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