Auszug aus dem Buch: Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage). 

Auflassung

Das System des Eigentumsübergangs im spanischen Recht ist ein anderes als im deutschen Recht. Während das deutsche Recht das Institut der Auflassung kennt, d.h., die vor dem Notar erklärte Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über den Eigentumsübergang eines Grundstücks, ist dies dem spanischen Recht in dieser Form nicht bekannt.

Im spanischen Recht vollzieht sich der Eigentumsübergang an Immobilien gemäß der „Titulus und Modus-Theorie“ in der Weise, dass Veräußerer und Erwerber sich zunächst über den Grund der Übertragung und das Vertragsobjekt einigen und dabei die Verpflichtung übernehmen, die vereinbarten Leistungen zu erbringen. Dies bedeutet, dass sich beim Immobilienkauf Verkäufer und Käufer über das kaufgegenständliche Grundstück und die Höhe des Kaufpreises einigen müssen. Mit dem Abschluss dieses Vertrages, der im Übrigen nach spanischem Rech formlos (d.h. im „Extremfall“ sogar mündlich) geschlossen werden kann, geht aber grundsätzlich noch nicht das Eigentum an der Immobilie über. Der Vertrag begründet zunächst nur entsprechende Verpflichtungen.

Was muss also nach spanischem Recht neben dem Rechtsgrund zum Kaufvertrag noch hinzutreten, damit sich der Käufer auch Eigentümer der Immobilie nennen darf? Der Kauf muss durch Übergabe der Liegenschaft vollzogen werden. Dies kann u.U. durch die Übergabe der Schlüssel zu dem Anwesen erfolgen. Einer Grundbuchumschreibung bedarf es für den Eigentumsübergang nach spanischem Recht demnach nicht. Immobilien werden folglich nach spanischem Recht nicht anders erworben, als andere (z.B. bewegliche) Sachen auch, nämlich durch Abschluss eines auf die Eigentumsverschaffung gerichteten Vertrages (Kauf, Schenkung, Tausch) und die darauf folgende Übergabe des Vertragsgegenstandes. Der „Titulus“ ist somit der Vertrag, der zum Eigentumsübergang führt, wenn der „Modus“, d.h., die Übergabe, hinzu tritt.

Für den Eigentumserwerb ist nicht unbedingt eine Übergabe im faktischen Sinne erforderlich, diese wird in der Mehrzahl der Fälle durch die notarielle Beurkundung des Kaufes ersetzt. Die Ausstellung der ersten Ausfertigung der Kaufurkunde zugunsten des Käufers stellt dann eine „symbolische“ Übergabe der Immobilie dar, so dass von Gesetzes wegen (wenn sich aus der Kaufurkunde nichts Gegenteiliges ergibt) der Käufer unter diesen Umständen schon Eigentümer ist, ohne die Wohnungsschlüssel in der Hand zu halten.

Nach deutschem Recht spielt die Übergabe beim Eigentumserwerb – anders als nach spanischem Recht – keine Rolle. Das Eigentum an einer Immobilie geht erst dann über, wenn die besagte Auflassung in das Grundbuch eingetragen worden ist. Eingetragen wird nicht der Kauf, sondern allein die Auflassung. Man spricht deshalb davon, dass nach deutschem Recht die Grundbucheintragung der Auflassung „rechtsbegründend“ wirkt.

Aus den obigen Ausführungen zum spanischen Recht lässt sich bereits entnehmen, dass Immobilien auch dann den Eigentümer wechseln können, wenn dieser noch nicht in das Grundbuch eingetragen ist. Dies bedeutet allerdings nicht, dass es klug wäre, den Eigentumserwerb an einer spanischen Immobilie nicht auch in das Grundbuch einzutragen. Die Grundbucheintragung auf den Erwerber schützt diesen insbesondere vor weiteren Verfügungen des „alten“ Eigentümers, der, solange er noch im Grundbuch steht, Dritten gegenüber als rechtmäßiger Eigentümer in Erscheinung treten kann. Im deutschen Recht stellt die Auflassungsvormerkung einen wirksamen Schutz des Erwerbers gegen unberechtigte Zwischenverfügungen des Veräußerers dar. Das spanische Recht kennt indes die Auffassung nicht, so dass eine Sicherung des Erwerbers mittels einer Auflassungsvormerkung ausscheidet (vgl. §§ 883 ff. BGB).

-Eintragungsverfahren Rz 57

-Grundbuchamt Rz 8

Vorstehender Beitrag wurde mit Erlaubnis des Verlags Edition für internationale Wirtschaft, Frankfurt am Main und deren Autoren der Neuauflage 2019 des Titels Grundeigentum in Spanien von A bis Z entnommen.

Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Rocío García Alcázar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei Löber Steinmetz & García, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt, Köln. E-Mail: info@loeber-steinmetz.de

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Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , € 38,- .

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