Von Dr. Burckhardt Löber,

 

, Dr. Alexander Steinmetz und

 

Rocío García Alcázar.

 

Immobilie in Spanien

Kaufvertragsparteien in Deutschland

Verkäufer und Käufer einer spanischen Immobilie, die in Deutschland leben, stellen sich in aller Regel die Frage, wie und wo das Vertragsverhältnis am zweckmäßigsten abgewickelt werden kann. Es ist oft dieselbe Sprache, eine Annonce in derselben Zeitung, ein Tipp aus dem Bekanntenkreis, der die Kaufvertragsparteien zusammenbringt. Es folgen die Besichtigung des Objektes vor Ort, die Einigung über den Kaufpreis und der Entschluss, das Objekt zu erwerben. Doch hierbei tauchen viele Probleme auf. Dem Verkäufer geht es in der Regel darum, den vereinbarten Kaufpreis zu erhalten. Das Interesse des Käufers wiederum geht dahin, unbelastetes Eigentum zu erwerben und mittels notariellen Kaufvertrages in das spanische Grundbuch – Registro de la Propiedad – zu gelangen. In diesem Zusammenhang stellen sich eine Unmenge von Fragen, deren Lösung manche Vertragsparteien nahezu verzweifeln lässt. Es sind üblicherweise folgende Fragen:

Einzelheiten der Transaktion

  • Reicht ein privatschriftlicher Kaufvertrag aus?
  • Welches Recht gilt?
  • Kann ein Gerichtsstand vereinbart werden, und ggf. welcher wenn es zu Streitigkeiten kommt?
  • Kann der Kaufvertrag auch vor einem deutschen Notar abgeschlossen werden?
  • Muss der Kaufpreis nach Spanien überwiesen werden?
  • Wie ist die Steuersituation?
  • Benötigen die Kaufvertragsparteien eine spanische Ausländerausweisnummer (NIE)?

Ziel jeder seriösen Immobilientransaktion ist es, dem Käufer grundbuchmäßig abgesichertes Eigentum zu verschaff en und dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zukommen zu lassen. Der Umstand der unterschiedlichen Orte der Belegenheit des Grundstücks und des gewöhnlichen Aufenthaltes der Vertragsparteien lassen sich durch intelligente Vertragsgestaltung meistern. Wichtig zu wissen ist, dass nach spanischem Recht auch ein privatschriftlicher Immobilienkaufvertrag gültig ist. Es bedarf aber grundsätzlich eines notariellen Kaufvertrages (Escritura Pública de Compraventa), um auch im Grundbuch die Eigentümerposition des Erwerbers festzuschreiben. Da es im spanischen Grundbuchrecht auch den Gutglaubenschutz an die Richtigkeit der Grundbucheintragung gibt, sollte tatsächliches Eigentum –etwa aufgrund eines privatschriftlichen Kaufvertrages und durch Übergabe erworbenes Eigentum- unbedingt durch entsprechende Umschreibung im Grundbuch abgesichert werden. Denn sonst könnte etwa aufgrund eines Doppelverkaufs durch den Noch-„Buch“-Eigentümer ein Verlust des Eigentums des Kaufvertragspartners eintreten.

Zu beachten ist auch die steuerliche Einbehaltungspflicht des nichtresidenten Verkäufers von 3 % des Kaufpreises. Diesen Betrag hat der Käufer auf das spanische Einkommensteuerkonto des Verkäufers abzuführen.

Abwicklung des Kaufvertrages

Bei der hier beschriebenen Konstellation – Vertragsparteien in Deutschland, Immobilie in Spanien – empfiehlt sich bei Einschaltung eines Rechtsanwalts folgende Abwicklung:

  • Genaue Prüfung und Gestaltung der Vertrags- und Steuerunterlagen durch den Rechtsanwalt
  • Anforderung eines Grundbuchauszugs (nota simple informativa) beim zuständigen spanischen Grundbuchamt
  • Ausarbeitung eines privatschriftlichen Kaufvertrages nach spanischem Recht. In diesem Vertrag werden alle Einzelheiten wie Kaufpreiszahlung, Fälligkeit, Übergabe, Gewährleistung, Tragung der Steuern, Gebühren und Kosten geregelt
  • Unterzeichnung dieses Vertrages durch die Parteien
  • Beantragung der spanischen Ausländerausweisnummer (NIE)
  • Erteilung einer notariellen Verkaufsvollmacht
  • Einholung der Apostille
  • Entwurf des öffentlichen (notariellen) Kaufvertrages in spanischer Sprache, Kontaktaufnahme mit dem beurkundenden Notar
  • Nochmalige Grundbucheinsicht durch den spanischen Notar
  • Protokollierung der Escritura Pública de Compraventa, also des notariellen Kaufvertrages. Hierbei muss die Art der Kaufpreiszahlung (z.B. Schecks oder Banküberweisung) durch einen entsprechenden Belege nachgewiesen werden
  • Elektronische Mitteilung der Protokollierung durch den Notar an das spanische
  • Grundbuchamt und Eintragung des Erwerbers im Tagebuch des Grundbuchamts.
  • Mitteilung der Protokollierung durch den Notar per Telefax an das spanische Grundbuchamt und Eintragung des Erwerbers im Tagebuch des Grundbuchamtes
  • Betreiben der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch
  • Erhalt der Escritura mit dem Eintragungsvermerk durch den Käufer
  • Abgabe der Steuererklärung für den Verkäufer (Viermonatsfrist ab Übertragung)

Die Auszahlung des dem Verkäufer zustehenden Kaufpreises erfolgt üblicherweise bei Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages, zumeist per Bankcheck, kann aber durch die Parteien auch zu einem früheren oder späteren Zeitpunkt vereinbart werden. Der Zeitpunkt des Übergangs des Besitzes und Eigentums auf den Käufer ist üblicherweise der Moment des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages sein; er kann aber auch anderweitig individuell bestimmt werden.

Vorstehender Beitrag wurde mit Erlaubnis des Verlags Edition für internationale Wirtschaft, Frankfurt am Main und deren Autoren der Neuauflage 2019 des Titels Grundeigentum in Spanien von A bis Z entnommen.

Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Rocío García Alcázar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei Löber Steinmetz & García, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt, Köln. E-Mail: info@loeber-steinmetz.de

Tel: +49-(0)69 96 22 11 23, +49-(0)221 82 82 97 09   www.loeber-steinmetz.de

In Kooperation mit Löber Steinmetz García Rechtsanwälte y Abogados S.L.P., Mallorca und Teneriffa, Tel. +34 971 72 03 72, Tel. +34 922 38 03 15

Buchbestellung:

Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , € 38,- .

edition für internationale Wirtschaft Verlagsauslieferung W. Jenior

Marienstraße 5, 34117 Kassel, Telefon: +49 (0) 561/739 16 21, Fax: +49 (0)561/774148

E-Mail: service@jenior.de , www.edition-spanien.de