Von Dr. Burckhardt Löber,

 

, Dr. Alexander Steinmetz und

 

Rocío García Alcázar.

 

Hypothek – Hipoteca

Wichtigstes Kreditsicherungsinstrument ist die Hypothek, die im spanischen Recht stets als Buchhypothek bestellt wird. Die Immobiliarhypothek des spanischen Rechts ist ein dingliches Verwertungsrecht an unbeweglichen Sachen, das zur Sicherung einer Forderung bestellt wird, von deren Bestand sie abhängig ist (Akzessorietätsprinzip, Art. 1857 ff CC).

Im Gegensatz zum deutschen Recht gibt es in Spanien über die Immobiliarhypothek hinaus auch Hypotheken an dinglichen Rechten wie z.B. an Wasser- und Weiderechten (Art. 106, 107 LH). Die gesetzlichen Grundlagen finden sich im Código Civil, im Hypothekengesetz (Ley Hipotecaria – LH) sowie in der hierzu ergangenen Durchführungsverordnung (Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria – RH).Gemäß Art. 1875 CC, Art. 145 LH entsteht die Hypothek erst mit ihrer Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad).

Dies ist insbesondere deshalb zu beachten, weil die Grundbucheintragung hier im Gegensatz zur Übereignung von Immobilien konstitutiven Charakter hat, d.h. das Hypothekenrecht entsteht erst mit der Eintragung.

Die vertraglichen Hypotheken werden in Form eines notariellen Vertrages zwischen Grundstückseigentümer und Gläubiger bestellt. Voraussetzungen sind die freie Verfügungsbefugnis des Eigentümers und das Bestehen einer abzusichernden Forderung. Durch die Hypothek wird allerdings die persönliche Schuld oder

 

Haftung nicht ausgeschlossen; diese besteht vielmehr neben der dinglichen Sicherung weiter (Art. 105 LH), es sei denn die Haftung des Schuldners wurde in der notariellen Urkunde ausdrücklich auf das Grundstück beschränkt (Art. 140 LH).

Das Recht, aus der Hypothek vorzugehen, verjährt innerhalb einer Frist von 20 Jahren von dem Zeitpunkt an, in dem der Gläubiger seine Rechte geltend machen kann (Art 1964 CC).Eine geringere Sicherheit bietet die sogenannte einseitige Hypothek (hipoteca unilateral) gemäß Art. 141 LH, die der Schuldner zu Gunsten des Gläubigers ohne dessen Mitwirkung bestellt. Solange es in dem Gläubiger-Schuldner-Verhältnis nicht zu Leistungsstörungen kommt, ist die Einseitigkeit unproblematisch. Will jedoch der Gläubiger aus der Hypothekenurkunde gegen den Schuldner vorgehen, so muss er vor Durchführung der Zwangsvollstreckung die Hypothek in notarieller Urkunde annehmen.

Es besteht sogar die Möglichkeit, dass der Schuldner den Gläubiger zur Annahme der Hypothek auffordert und dieser bei Nichtannahme innerhalb von zwei Monaten ohne das Erfordernis der Zustimmung des Gläubigers die Löschung der Hypothek verlangen kann (Art. 141 II LH). Die Abtretung und Löschung von Hypotheken erfolgt in notarieller Form.

Von praktischer Bedeutung ist die sogenannte Höchstbetragshypothek (Art. 153 LH). Diese dient der Absicherung von Kontokorrentkrediten und ihr kommt in gewisser Hinsicht die Funktion der Grundschuld des deutschen Rechts zu. Die übliche Hypothek ist die Verkehrshypothek (hipoteca de tráfico oder hipoteca ordinaria), geregelt in Art. 104 ff. LH). Die Höchstbetragshypothek (hipoteca de máximo) findet ihre Regelung in den Art. 153 LH i.V.m. Art 245 und 246 RH.

Nur im Verhältnis zwischen in Spanien ansässigen und zugelassenen Banken ist die im Jahre 2007 geschaffene Grundform der Höchstbetragshypothek zulässig (Art. 153 bis LH). Diese ähnelt der Grundschuld der deutschen Regelung, weil sie die Absicherung verschiedener bestehender und künftiger Forderungen durch eine Hypothek zulässt. Mit dem Rechtsgrundsatz der Akzessorietät der Hypothek gesicherten Forderungen wird in diesem Sonderfall eher großzügig verfahren.

Die Rentenhypothek (hipoteca en garantía de rentas) ist in Art. 157 LH geregelt. Durch Gesetz 41/2007 wurde die sogenannte umgekehrte Hypothek (hipoteca inversa) eingeführt, wonach der Immobilien Eigentümer eine hypothekarische Belastung bewilligt gegen sukzessive Auszahlung einer Rente.Eine gewisse Sonderstellung genießt der Staat als Gläubiger.

Dessen Forderungen gehen denen anderer Gläubiger oder denen eines etwaigen Erwerbers vor, wenn es sich um Steuerschulden des laufenden und des vergangenen Jahres handelt, für die die Immobilie haftet. Dies gilt auch dann, wenn die Hypothek noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Will der Fiskus darüber hinausgehende Steuerrückstände eintreiben, so bedarf es der Eintragung einer gesetzlichen Hypothek (Art. 194 Abs. 3 LH). Allerdings genießt er auch dann Vorrechte gegenüber anderen Gläubigern.

Vorstehender Beitrag wurde mit Erlaubnis des Verlags Edition für internationale Wirtschaft, Frankfurt am Main und deren Autoren der Neuauflage 2019 des Titels Grundeigentum in Spanien von A bis Z entnommen.

Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Rocío García Alcázar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei Löber Steinmetz & García, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt, Köln. E-Mail: info@loeber-steinmetz.de

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Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , € 38,- .

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