Auszug aus dem Buch: Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage).
Bauen auf fremdem Grund
Die Artikel 358 bis 365 CC regeln den Fall, in dem jemand guten oder bösen Glaubens auf einem fremden Grundstück baut. Art. 359 CC stellt die Vermutung auf, dass sämtliche Anpflanzungen und Bauten auf einem Grundstück von dessen Eigentümer und auf dessen Kosten durchgeführt wurden.
Derjenige, der bösgläubig auf fremdem Grund baut, verliert die von ihm errichteten Baulichkeiten, ohne dass ihm gegen den Eigentümer Schadensersatzansprüche zustehen würden (Art. 362 CC). Der Eigentümer des Grundstücks kann von der bösgläubig handelnden Person verlangen, dass diese das Grundstück wieder in den ursprünglichen Zustand versetzen möge (Art. 363 CC).
In dem Fall, in dem jemand gutgläubig auf fremdem Grund Baulichkeiten errichtet, hat der Grundstückseigentümer die Wahl, ob er von der gutgläubigen Person die Bezahlung des Grundstücks verlangt, mit der Folge, dass die gutgläubige Person Eigentümer des Grundstücks wird, oder aber ob er sich die Baulichkeit gegen entsprechende Entschädigung der gutgläubigen Person aneignet (Art. 361, 453, 454 CC). Der Tribunal Supremo macht von dieser gesetzlichen Regelung nach gefestigter Rechtsprechung (7.11.1995, 31.5.1949) in folgendem Fall eine Ausnahme (sogenannte „accesión invertida“): wenn der Wert des auf fremdem Grund errichteten Gebäudes den Bodenwert wesentlich übersteigt, kann derjenige, der das Gebäude gutgläubig auf dem fremden Grundstück errichtet hat, gegen Auszahlung des Grundstückseigentümers den Bau behalten und wird Eigentümer des Grundstücks nebst Aufbauten.
Für den Käufer eines Grundstücks bedeutet der Überbau eine Störung in seinem Eigentum gemäß Art. 1502 CC. Nach dieser Vorschrift hat er -soweit nichts anderes vereinbart ist- das Recht, die Zahlung des Kaufpreises auszusetzen, bis der Verkäufer die Störung beseitigt hat.
Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Rocío García Alcázar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei Löber Steinmetz & García, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt, Köln. E-Mail: info@loeber-steinmetz.de
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Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , € 38,- .
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