Spanien ist – anders als Deutschland – das Land der Immobilieneigentümer und in weitaus geringerem Umfang das Land der Mieter. Deshalb spielt das Immobilieneigentum in Spanien eine größere Rolle als in Deutschland. Eine beliebte und bewährte Form des Immobilieneigentums ist das Wohnungseigentum.
Das spanische Wohnungseigentumsgesetz
Wo viele Menschen in einer Anlage mit Gemeinschaftseigentum zusammenleben, müssen wichtige Punkte geregelt werden. Dies erfolgte in Spanien bereits im Jahre 1960 mit dem Gesetz über das horizontale Eigentum (sog. „LPH“, Gesetz Nr. 49/1960). Dieses Gesetz ist in zahlreichen Novellen immer wieder an die jeweiligen Bedürfnisse und Neuerungen der Zeit angepasst worden, wie z.B. Solarenergie, Gewährleistung des Zugangs zum Apartment für Behinderte, Kabelanschluss für Elektrofahrzeuge in der Anlage etc. Nicht nur für Wohnungseigentum gilt die gesetzliche Regelung des Gesetzes über horizontales Eigentum. Auch auf Reihenhäuser, Geschäftsraumeigentum, Garagen, Abstellräume und Urbanisationen findet das Gesetz Anwendung. Das jeweilige Sondereigentum an den vorgenannten Apartments, Reihenhäusern etc. wird aufgrund einer Teilungserklärung in notarieller Form (división horizontal) begründet. In dieser Urkunde wird das Gemeinschaftseigentum, die sog. elementos comunes, im Einzelnen genau bezeichnet. Es handelt sich hier z.B. um den Swimmingpool, Wege, Innenhöfe, Flure, Dächer, Kanalisation usw. In gleicher Weise wird das Sondereigentum eines jeden Comunero mit genauer Bezeichnung der Lage, der Quadratmeterzahl, der Belegenheit und der Miteigentumsquote beschrieben und hierfür ein extra Grundbuchblatt angelegt.
Die Organe der Gemeinschaft
Eine Gemeinschaft wie die Wohnungseigentümergemeinschaft oder die Urbanisationsgemeinschaft hat Organe, damit sie funktioniert. Oberstes Organ ist die Eigentümerversammlung, die alljährlich oder auf besondere Anforderung zusammentritt und Beschlüsse fasst. Es geht hierbei um den Etat, die Wahl des Präsidenten, Verwalters und Sekretärs. Diese Ämter können auch in Personalunion mit dem Amt des Präsidenten von diesem wahrgenommen werden. Präsident der Eigentümergemeinschaft kann nur werden, wer Eigentümer oder Miteigentümer eines Apartments oder eines Geschäftsraums oder einer Garage ist. Seine Ernennung erfolgt entweder durch Wahl in der Eigentümerversammlung oder hilfsweise durch turnusmäßigen Wechsel der Eigentümer im Amt, letztlich aber auch durch Losentscheid. Bei der Wahl des Präsidenten wie auch bei sonstigen Beschlüssen ist eine doppelte Mehrheit erforderlich, die der Stimmen und die der Quoten. Wer ein großes Apartment besitzt, hat eine größere Quote und muss mehr Gemeinschaftskosten zahlen als der Eigentümer etwa eines Mini-Apartments.
Satzung und Hausordnung
Die Eigentümergemeinschaft kann sich eine Satzung geben, eine maßgeschneiderte Verordnung für die jeweilige Gemeinschaft. Diese ist auch im Grundbuch eintragbar. Das Gesetz über das horizontale Eigentum sieht auch die Schaffung einer Hausordnung – régimen interior. Hierin werden Dinge geregelt, wie die Benutzung von Gemeinschaftseinrichtungen, Treppenreinigung, Unterstellung von Fahrrädern oder Kinderwagen, Aufhängen von Wäsche etc.
Rechte und Pflichten
Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers ergeben sich aus Gesetz und Satzung. Das Hauptrecht des Wohnungseigentümers ist die Benutzung der Anlagen der Gemeinschaft. Weiterhin haben die Eigentümer ein Teilnahme- und Mitwirkungs- und Wahlrecht an Eigentümerversammlungen.
Eine Hauptpflicht jedes Mitglieds der Eigentümergemeinschaft besteht in der Beteiligung an den Kosten und Umlagen der Gemeinschaft. Maßgeblich hierfür ist die jeweilige Eigentumsquote hinsichtlich des Apartments oder Geschäftslokals. Der Präsident ruft die Eigentümerversammlungen ein, wobei die Versendung zumeist durch den Verwalter folgt. Die Einberufung kann auch durch Miteigentümer erfolgen, die mindestens ein Viertel der Eigentümer oder 25% der Beteiligungsquoten besitze. Über jede Eigentümerversammlung ist ein Protokoll zu fertigen, das auch den einzelnen Miteigentümern zuzustellen ist. Hat die Eigentümergemeinschaft einen Sekretär, so ist das Protokoll von ihm zu unterzeichnen neben der Unterschrift des Präsidenten. Das Gesetz enthält auch Sonderregelungen für Urbanisationen und ist allgemein auf diese anwendbar.
Touristische Vermietung
Der spanische Gesetzgeber hat mit Gesetz 7/2019 eine Änderung von Art 17 LPH eingeführt, um der Thematik der touristischen Vermietung von Wohnungseigentum Rechnung zu tragen. Wohnungseigentümergemeinschaften ist es somit erlaubt, die touristische Vermietung einzuschränken oder sie auszuschließen, auch wenn die Teilungserklärung oder die Satzung dies nicht vorsehen und nicht alle Eigentümer einer entsprechenden Änderung bzw. Beschränkung der Nutzung zustimmen. Für eine solche Änderung zum Zwecke der Nutzungsbeschränkung ist allerdings entsprechender Beschluss der Gemeinschaft erforderlich. Dieser kann durch die Eigentümerversammlung mit einer Mehrheit von mindestens 3/5 der Stimmen, die zugleich 3/5 der Miteigentumsanteile repräsentieren müssen, getroffen werden. In bestimmtem Umfang können Eigentümer von Einheiten, die eine touristische Vermietung betreiben, durch entsprechende Beschlussfassung auch in höherem Maße an den Umlagen beteiligt werden.
Deutsch-spanische Gesetzesausgabe
Eine deutsch/spanische Ausgabe des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (LPH) ist vorhanden. In dieser in 7. Auflage 2018 erschienenen Darstellung mit dem Titel „Wohnungseigentum und Urbanisationen in Spanien“ werden detailliert Themen behandelt wie Begründung und Löschung von Wohnungseigentum, Erwerb von Wohnungseigentum in Spanien –, Belastungen und Veräußerungen von Wohnungseigentum. Das Werk enthält sowohl eine reichhaltige Formularsammlung in deutsch-spanischer Fassung als auch wertvolle Hinweise für Wohnungseigentümer in besonderen Lebenssituationen.
Die Autoren dieses in der praktischen Ratgeberreihe Spanien erschienenen Werkes sind Löber, Huzel und Steinmetz. Das Handbuch für Eigentümer und Gemeinschaften ist zum Preis von € 38,- erschienen bei der Edition für internationale Wirtschaft und lieferbar über jede Buchhandlung oder direkt bei der Verlagsauslieferung Jenior, Marienstraße 5, D-34117 Kassel,Tel: +49 561-7391621, service@jenior.de.
Die Autoren dieses Beitrags sind Rechtsanwälte der Löber Steinmetz & García
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