Von Dr. Burckhardt Löber,

 

, Dr. Alexander Steinmetz und

 

Rocío García Alcázar.

 

V. Spanisches Miteigentum und Alternativen bei der Übertragung eines Miteigentumanteils

Ein Steuersparmodell bei Erbschaften und Scheidungen

Wenn zwei gemeinsam eine Immobilie in Spanien besitzen und einer „aussteigen“ möchte, bestehen verschiedene Übertragungsmöglichkeiten. In der Regel haben Mandanten hierbei einen Kaufvertrag oder eine Schenkung im Sinn. Dieser Fall kommt häufig vor, wenn mehrere gemeinsam eine Erbschaft gemacht haben, jedoch nur einer der Erben am alleinigen Erwerb der Spanienimmobilie interessiert ist. Oder wenn Ehe- oder Lebenspartner vereinbaren, dass aufgrund einer Scheidung oder Trennung einer von Ihnen die gemeinsam gehaltene Immobilie allein übernimmt. Es geht hierbei um die Umwandlung von Miteigentum in Alleineigentum.

Aufhebung des Miteigentums

Eine wenig bekannte Alternative zum Verkauf und zur Schenkung besteht in der Rechtsfigur der Aufhebung des Miteigentums, der sog. extinción de condominio. Die gesetzliche Grundlage befindet sich in den Art. 400 und 406 des spanischen Código Civil. Wird die Aufhebung des Miteigentums vereinbart, so sollte dies in notarieller Form zu geschehen. Der Übertragende erklärt seinen Willen, seinen Miteigentumsanteil an den Partner durch Aufhebung des Miteigentums übertragen zu wollen. Dieser erklärt seinerseits in der sog. Escritura de extinción de condominio, diesen Anteil übernehmen zu wollen. Hierbei leistet üblicherweise der Übernehmer dem bisherigen Miteigentümer eine Zahlung in Höhe des Wertes des Miteigentumsanteils.

Steuerliche Vorteile

Während die kaufweise Übertragung der Grunderwerbsteuer (ITP) unterliegt und bei einer Schenkung die Schenkungsteuer (ISD) fällig wird, findet bei der Auflösung des Miteigentums die AJD, die Dokumentensteuer, Anwendung. Die Höhe der Grunderwerbsteuer bewegt sich je nach autonomer Gemeinschaft grundsätzlich zwischen 6% und 11%des Wertes . Teilweise – wie bspw. auf den Balearen – steht der Steuersatz dabei in Abhängigkeit vom Wert. Dagegen schwankt die Dokumentensteuer je nach Autonomie grundsätzlich nur zwischen 0,5 % und 1,5 %.

Bei den Übertragungsarten des Kaufes und der Schenkung hat der Übertragende zudem im Rahmen der Einkommensteuer den zwischen dem Erwerb und der jetzigen Übertragung erzielten Gewinn mit 19 % zu besteuern. Dieser Steuer kann in bestimmter Konstellation auch bei der Aufhebung des Miteigentums anfallen. Die dritte Steuer bei der kauf- oder schenkungsweisen Übertragung von sog. städtischem Immobilieneigentum ist die gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer, bekannt unter der Bezeichnung „plusvalía“. Diese Steuer fällt nicht an bei der Aufhebung des Miteigentums, wie zuletzt das Oberste Gericht von Katalonien in seinem Urteil vom 18.04.2013 ausgeführt hat.

Beispiel: Immobilie in Andalusien

Der Wert eines jeden ideellen Anteils der Partner an der Immobilie belief sich sowohl bei dem Erwerb als auch bei der Übertragung auf 200.000€.

Wird dieser ideelle Anteil im Wege eines Kaufvertrages (escritura pública de compraventa) übertragen, beläuft sich die Grunderwerbssteuer (ITP) auf 8% dieses Wertes, mithin auf 16.000€. Findet die Übertragung des Miteigentumsanteils von 200.000€ dagegen im Wege der Aufhebung des Gemeinschaftseigentums statt, beläuft sich die hier anwendbare Dokumentensteuer AJD auf lediglich 1,5%. Steuerliche Bemessungsgrundlage bei der Dokumentensteuer ist allerdings der Gesamtwert der Immobilie, mithin 400.000€. Die Dokumentensteuer beläuft sich damit auf 6.000€. Allein die Differenz bei der Übertragungssteuer beträgt mithin 10.000€, die der Erwerber sparen kann. Zu berücksichtigen ist, dass derzeit eine Tendenz der spanischen Finanzverwaltung zu registrieren ist, den Miteigentümer, der den Miteigentumsanteil des Ausscheidenden erwirbt wegen seines Zuweisungszuschusses zusätzlich zu besteuern (Anrufungsauskunft von 11.04.2018, V-0952-18). Bemessungsgrundlage in unserem Beispiel wäre hier der Betrag von 200.000 EUR).

In dieser Kalkulation sind folgende Steuern noch nicht berücksichtigt worden:

  • eine eventuelle Einkommensteuer des Verkäufers
  • die gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer, gemeinhin bekannt als Plusvalía.

 

Vorstehender Beitrag wurde mit Erlaubnis des Verlags Edition für internationale Wirtschaft, Frankfurt am Main und deren Autoren der Neuauflage 2019 des Titels Grundeigentum in Spanien von A bis Z entnommen.

Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Rocío García Alcázar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei Löber Steinmetz & García, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt, Köln. E-Mail: info@loeber-steinmetz.de

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Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , € 38,- .

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