Auszug aus dem Buch: Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage).
Grundstücksgröße – Tamaño del terreno
Grundstücke in Spanien sind häufig nicht korrekt vermessen. In der Vergangenheit wurden sogar aus Gründen der Steuererparnis Grundstücksgrößen bewusst niedriger angegeben, als dies tatsächlich der Fall war. Deshalb sind die Bestimmungen des Código Civil (Art. 1469 CC) über die Grundstücksgröße von besonderer Bedeutung. Wenn der Kaufpreis unabhängig von der Größe festgelegt worden ist, dann hat der Käufer bei einer Abweichung keinerlei Rechte gegenüber dem Verkäufer.
Dasselbe gilt, wenn zwei oder mehr Grundstücke zu einem Gesamtpreis verkauft worden sind. Hat der Käufer ein größeres Grundstück als im Vertrag festgelegt erworben und ist der Kaufpreis unter Zugrundelegung eines bestimmten Quadratmeterpreises bestimmt worden, so muss der Käufer bei einer Abweichung von bis zu 5% den Kaufpreis entsprechend nachzahlen (Art. 1470 CC). Bei mehr als 5% Abweichung hat der Käufer die Wahl, ob er den gesamten Mehrwert entrichten oder aber vom Vertrag zurücktreten will. Hat das Grundstück weniger Fläche als vertraglich vereinbart, so hat der Erwerber ein Minderungs- bzw. – wenn die Abweichung von 10% oder mehr beträgt – ein Rücktrittsrecht (Art. 1469 CC).
Wegen der mit der Übergabe in Gang gesetzten, nur sechsmonatigen Verjährungsfrist (Art. 1472 CC) von kaufvertraglichen Ansprüchen wegen Über- oder Mindergröße des verkauften Grundstücks empfiehlt es sich in Zweifelsfällen, bereits vor Kaufvertragsabschluss, in jedem Fall aber unverzüglich danach, ein Vermessungsbüro mit der Vermessung zu beauftragen. Der so erstellte Grundstücksplan sollte nach Möglichkeit in den Vertrag mit einbezogen werden. Ferner ist es ratsam, die so ermittelten Grundstücksgrenzen auch auf dem Grundstück selber zu markieren, falls dies nicht schon vorher geschehen ist.
Auf die Eintragung im Grundbuch kann grundsätzlich nicht vertraut werden, weil sich die Eigentumsvermutung nicht auf die Grundstücksgröße bezieht. Allerdings erstreckt sich der öffentliche Glauben an die Richtigkeit des Grundstücks auf Grund der Neufassung von Art. 10 Abs. 5 LH wegen des Gesetzes 13/2015 neben der Inhaberschaft und der Existenz von Rechten und Belastungen sogar auf die Belegenheit und die Grenzen einer eingetragenen Liegenschaft, wenn eine Koordination mit der katastermäßigen Beschreibung der Liegenschaft mit dem Grundbuchblatt der Liegenschaft stattgefunden hat und dort vermerkt ist.
– Grundstücksgrenze Rz 91
– Katasteramt – Catastro Rz 104
Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Rocío García Alcázar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei Löber Steinmetz & García, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt, Köln. E-Mail: info@loeber-steinmetz.de
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Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , € 38,- .
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