Von Dr. Burckhardt Löber,

 

, Dr. Alexander Steinmetz und

 

Rocío García Alcázar.

 

Baugenehmigung – Licencia de Obras

Man unterscheidet zwei Arten von Baugenehmigungen: Die Licencia de obra mayor, die große Baugenehmigung und die Licencia de obra menor, die kleine Baugenehmigung. Während die kleine Baugenehmigung sich auf kleinere Umbauarbeiten bezieht wie Einbau oder Entfernung nicht tragender Innenwände, neues Dach etc. ist die große Baugenehmigung erforderlich bei der Veränderung, Abriss oder dem Einbau statisch konstruktiver Bauelemente.

Zunächst ist der Entwurf, das Projecto básico, beim zuständigen Bauamt vorzulegen, damit die vorläufige Baugenehmigung erteilt wird. Erst nach Erhalt der Genehmigung der Entwurfsplanung muss der Plan der Bauausführung (Projecto de ejecución) vorgelegt werden. Erst danach gibt es grünes Licht für die Durchführung des Baus. Dem Architekten bzw. dem Baumeister obliegt es im Rahmen des Bauordnungsgesetzes und der hierauf beruhenden Bauordnung (Código Técnico de la Edificación) sämtliche einschlägigen Vorschriften zu beachten und deren Einhaltung nachzuweisen.

Bei korrekter Bauausführung gemäß Baugenehmigung stellt die Behörde die Bauendabnahmebescheinigung aus. Der nächste Schritt ist der notarielle Akt der Neubauerklärung (Declaración de obra nueva terminada) und deren anschließende Eintragung im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad). Welche Bauarbeiten einer Bauerlaubnis bedürfen, regelt Art. 1 des Reglamento de Disciplina Urbanística.

 

Baumängelhaftung

Dem Eigentümer eines Gebäudes, an dem nach Vertragsabschluss gravierende Mängel auftreten, können Ansprüche gegen den Bauunternehmer, den Architekten, den technischen Baumeister oder den Bauträger zustehen. Entsprechende Ansprüche können vorliegen, unabhängig davon, ob der Eigentümer selbst den Bau des Gebäudes in Auftrag gegeben hat, das Gebäude als Neubau von der Bauträgergesellschaft erworben oder aber das Haus gebraucht von einem Privatmann gekauft hat.

Insoweit bestehen allgemeine gesetzliche Ansprüche nach dem Código Civil in Art. 1591 CC. Insoweit spricht das Gesetz von „ruina“, ein Begriff, der weit ausgelegt wird und unter dem nicht nur die totale Zerstörung des Bauwerks sondern auch schwerwiegende Mängel zu verstehen sind.

Es gibt Spezialgesetze wie das Bauordnungsgesetz 38/1999 vom 5. November (Ley de Ordenación de la Edificación). Konkreter wird der Código Técnico de la Edificación, Real Decreto 314/2006, die Bauordnung. Auch diese gesetzlichen Maßnahmen der Baumaterie regeln die Haftung, deren Umfang und Dauer wie auch der unterschiedlichen Art der Schwere der Baumängel. Durch die Maßnahmen wurde die obligatorische Baumängelversicherung eingeführt mit einem Direktanspruch des Bauherrn oder seines Rechtsnachfolgers gegen die Versicherung. Das Gesetz trifft in Bezug auf Baumängel folgende Unterscheidungen mit jeweils unterschiedlicher Haftungs- und Versicherungsdauer:

10 Jahre:  Haftung für strukturelle Baumängel (Haftung sämt licher am Bau Beteiligter).

3 Jahre: Haftung für Schäden, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen. Es handelt sich hierbei um Mängel, die auf fehlerhaften Materialien oder ihrer Installation beruhen. Auch insoweit besteht eine Haftung sämtlicher am Bau Beteiligter.

1 Jahr: Haftung für geringere Ausführungsmängel, Fertigstellungs- und Ausbauelemente.

Fristbeginn ist jeweils der Zeitpunkt der vorbehaltslosen Abnahme des Bauwerkes, oder, erfolgt die Abnahme unter dem Vorbehalt der Beseitigung bestimmter Mängel, ab dem Zeitpunkt der Beseitigung derselben.

Das Gesetz definiert erstmalig auch die am Bau Beteiligten und ihre Funktionen: den Bauträger – promotor -, den proyectista, den Architekten und Statiker, den Bauunternehmer – constructor – der gemäß dem Plan das Projekt durchführt und der wiederum einen Bauleiter – jefe de obra – zu benennen hat. Der Bauleiter wacht über die Bauarbeiten insbesondere auch in technischer, ästhetischer, urbanistischer und umweltrechtlicher Hinsicht unter Beachtung der Bauerlaubnis. Weitere Beteiligte sind die Laboratorien, die die Bauqualitätsprüfung vornehmen und überwachen, Zulieferer, Importeure und Baumärkte der Materiallieferungen. Am Ende dieser „Nahrungskette“ stehen Eigentümer und Benutzer der Baulichkeiten. Die gesetzlichen Maßnahmen haben auch die Einführung eines sogenannten Gebäudebuchs (libro de la edificación) zum Gegenstand. Dieses ist dem Bauherrn bei der Bauabnahme auszuhändigen.

Die Abnahme des Bauwerks erfolgt durch dessen Übergabe an den Bauherrn. Die Abnahme ist in einem Bauprotokoll festzuhalten. Es bedarf der Unterschrift u.a. des Bauträgers und des Bauunternehmers. Im Bauprotokoll ist das Objekt näher zu bezeichnen. Es muss auch das Datum der Fertigstellung enthalten. Gleicherweise sind die Kosten der Bauausführung aufzunehmen wie auch die vorbehaltlose oder Abnahme unter Vorbehalt, da das Protokoll die Garantien enthalten wie auch die Fertigstellungsbescheinigung. Ansprüche nach dem Bauordnungsgesetz wegen Mängeln beziehen sich nicht nur auf Neubauten, sondern auch auf Erweiterungen eines bestehenden Bauwerks. Die Verjährungsfrist für Baumängelansprüche beläuft sich auf 2 Jahre ab dem Zeitpunkt der Schadensentstehung. Voraussetzung hierfür ist die Kenntnis vom Schaden.

Die Ansprüche des Geschädigten auf bestehen aber nur, wenn der Schaden sich innerhalb der gesetzlichen Garantiefristen (oben Rz 23) zeigt. Da häufig Baufirmen nach getaner Arbeit in die Insolvenz gehen, müssen Bauträger und Bauunternehmer wegen erleichterter Schadensverfolgung eine obligatorische Versicherung zugunsten des Auftraggebers abschließen.

Vorstehender Beitrag wurde mit Erlaubnis des Verlags Edition für internationale Wirtschaft, Frankfurt am Main und deren Autoren der Neuauflage 2019 des Titels Grundeigentum in Spanien von A bis Z entnommen.

Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Rocío García Alcázar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei Löber Steinmetz & García, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt, Köln. E-Mail: info@loeber-steinmetz.de

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Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , € 38,- .

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