Auszug aus dem Buch: Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage).

Eigentumserwerb

Das spanische Recht kennt anders als das deutsche keine unterschiedliche Art des Eigentumserwerbs an beweglichen und an unbeweglichen Sachen. Der Erwerbsvorgang ist in beiden Fällen der gleiche. Bei der Beurteilung der Rechtssituation empfiehlt es sich, sich von deutschen Vorstellungen freizumachen. Dem spanischen Recht ist ein rein dinglicher Vertrag (wie etwa die „Auflassung“ des deutschen Rechts) nicht bekannt.

Im spanischen Recht gilt die Lehre vom Título und vom Modo. Das bedeutet, dass die Begründung, Übertragung oder Aufhebung dinglicher Rechte einmal vom Vorhandensein eines rechtwirksamen schuldrechtlichen Vertrages abhängig ist (Título) und andererseits von der Übergabe der Sache (Modo). Das heißt: das Kausalgeschäft, etwa der Grundstückskaufvertrag oder die Schenkung, bildet den Rechtstitel. In Erfüllung dieses Rechtstitels erwirbt der Eigentümer das Eigentum durch Übergabe der Sache, etwa durch Aushändigung der Schlüssel oder faktische Einräumung der Verfügungsmacht (Modo). Demgemäß bestimmt auch Art. 609 CC folgendes: „Das Eigentum wird durch die Aneignung erworben. Das Eigentum und die übrigen Rechte an Gütern werden durch das Gesetz, durch Schenkung, durch testamentarische oder gesetzliche Erbfolge und als Folge gewisser Verträge mittels Übergabe erworben. Sie können auch durch Ersitzung erworben werden.“

Art. 1462 CC bestimmt, dass die Erteilung der öffentlichen Kaufvertragsurkunde (Escritura Pública de Compraventa) der Besitzübergabe gleichkommt, es sei denn, in dieser wird etwas anderes bestimmt. Das bedeutet regelmäßig, dass bereits mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages eine Übereignung stattfindet.

Hinsichtlich der Form gibt es keine der Bestimmung des § 311b BGB entsprechende Formvorschrift für Grundstückkaufverträge im spanischen Recht. Zwar müssen gemäß Art. 1280 Abs. 1 Nr. 1 CC die Verträge in öffentlicher Urkunde geschlossen werden, die die Übertragung von dinglichen Rechten an Grundstücken zum Gegenstand haben. Die Nichtwahrung vorgenannter Form hat jedoch nicht die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts zur Folge. Vielmehr kann der Berechtigte nach Art. 1279 CC von seinem Vertragspartner die Formerfüllung verlangen. Die Formvorschrift ist im spanischen Recht grundsätzlich kein Gültigkeitserfordernis, vielmehr nur eine Beweisvorschrift. Ein Grundstückskaufvertrag kann deshalb privat schriftlich oder gar mündlich zustande kommen. Maßgeblich ist die Willenseinigung für das Entstehen des Vertrages und die aufgrund der Willenseinigung erfolgende Übergabe.

Im spanischen gesetzlichen Ehegüterrecht des Código Civil gilt als gesetzlicher Güterstand nicht die Zugewinngemeinschaft wie im deutschen Recht, wonach zwischen den Ehegatten grundsätzlich Gütertrennung besteht mit einem späteren Ausgleich des Zugewinns bei Beendigung des Güterstandes durch Scheidung oder bei Tod deines des Ehegatten (wahlweise mit einer höheren Erbquote). Vielmehr bestimmt Art. 1344 CC, dass der von jedem der Ehegatten während der Ehe in der Errungenschaftsgemeinschaft (gananciales) erzielte entgeltliche Erwerb grundsätzlich gemeinsames Vermögen ist, das bei Beendigung des Güterstandes hälftig auf die Ehegatten verteilt wird. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass in verschiedenen Gebieten Spaniens eine andere Regelung gilt (z.B. in Katalonien und auf den Balearen ist die Gütertrennung der gesetzliche Güterstand).

Zu beachten ist jedoch, dass bei Grunderwerb in Spanien durch einen der ausländischen Ehegatten deren (aus spanischer Sicht ausländisches) Ehegüterrecht auf die Frage Anwendung findet, ob zwischen den Eigentümern Miteigentum begründet wurde. Ein deutscher Ehepartner, der im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebt, erwirbt deshalb ein spanisches Grundstück für sich allein, wenn er allein als Käufer auftritt.

Da in der täglichen Praxis bei der Übersetzung des deutschen Güterstands der Zugewinngemeinschaft in Notariatsurkunden häufig Fehler beobachtet wurden, sei hier darauf hingewiesen, dass Zugewinngemeinschaft nicht schlicht mit „gananciales“ oder „comunidad de bienes“ zu übersetzen ist, sondern mit „separación de bienes con participación en las ganancias a su disolución“.

Vorstehender Beitrag wurde mit Erlaubnis des Verlags Edition für internationale Wirtschaft, Frankfurt am Main und deren Autoren der Neuauflage 2019 des Titels Grundeigentum in Spanien von A bis Z entnommen.

Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Rocío García Alcázar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei Löber Steinmetz & García, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt, Köln. E-Mail: info@loeber-steinmetz.de

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Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , € 38,- .

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