Auszug aus dem Buch: Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage). 

Gutglaubensschutz des Erwerbers

Der Käufer, der von einem Nichtberechtigten, aber im Grundbuch eingetragenen Verkäufer erwirbt, wird unter folgenden Voraussetzungen in seinem guten Glauben an die Grundbucheintragung geschützt:

  1. Es muss der Erwerb des Rechts durch ein Verkehrsgeschäft gewollt sein.
  2. Das den Erwerb begründende Rechtsgeschäft muss wirksam sein.
  3. Der Veräußerer muss durch das Grundbuch legitimiert sein.
  4. Der Erwerber muss gutgläubig sein.
  5. Es muss sich um ein entgeltliches Rechtsgeschäft handeln.
  6. Der Erwerbstitel muss zugunsten des Erwerbers im Grundbuch eingetragen werden.

Im konkreten Fall bedeutet dies, dass demjenigen, der gutgläubig von einem im Grundbuch Eingetragenen entgeltlich ein Recht erwirbt und seinerseits eingetragen wird, dieses Recht auch dann zusteht, wenn der Eingetragene nicht Rechtsinhaber war oder das Geschäft, auf dem sein Recht beruhte, rückwirkend beseitigt wurde. Andererseits genießt der Erwerb durch Erbfolge oder Schenkung nur den Gutglaubensschutz, den der Rechtsvorgänger selbst besaß. Der gute Glaube muss sich auf die Eigentümerstellung und die Verfügungsberechtigung des Veräußerers beziehen. Die Gutgläubigkeit des Erwerbers wird vermutet; angebliche Rechtsinhaber müssen beweisen, dass der Erwerber die Unrichtigkeit des Grundbuchs kannte (Art. 34 LH). Auch die grobe Fahrlässigkeit schließt den guten Glauben aus (Art. 36 LH). Für den Zeitpunkt des guten Glaubens ist die Übergabe maßgeblich. Da im spanischen Grundstücksrecht Rechtsübertragungen häufig außerhalb des Grundbuchs vor sich gehen, kommt dem Gutglaubensprinzip eine sehr erhebliche Wirkung zu.

Art. 34 LH hat folgenden Wortlaut in deutscher Übersetzung:

„Ein Dritter, der gutgläubig und entgeltlich ein Recht von einer gemäß Eigentumsregister entsprechend befugten Person erwirbt, wird ab dem Zeitpunkt in seinem Erwerb geschützt, ab dem das Recht eingetragen ist, unabhängig davon, ob zu einem späteren Zeitpunkt die Befugnisse des Übertragenden aus Gründen annulliert werden, die selbst sich nicht aus dem Eigentumsregister ergeben.“

Diese Bestimmung unterstreicht die Wichtigkeit der Eintragung im Eigentumsregister, auch wenn die Eintragung selbst keine konstitutive Bedeutung hat.

Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Rocío García Alcázar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei Löber Steinmetz & García, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt, Köln. E-Mail: info@loeber-steinmetz.de

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Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , € 38,- .

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