Auszug aus dem Buch: Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage). 

Eintragungsverfahren – asiento de presentación

In der Praxis des spanischen Grundstücksverkehrs spielen Kaufoptionsverträge eine wichtige Rolle. Kaufinteressenten, die zwar am Kaufabschluss interessiert sind, aber sich noch nicht endgültigen binden wollen, erhalten auf diese Weise die Möglichkeit, innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist die Kaufoption auszuüben. Der Verkäufer verlangt in der Regel einen bestimmten Optionspreis dafür, dass er das Objekt dem Käufer mit der Optionsvereinbarung fest an die Hand gibt und insoweit für diesen Zeitraum gebunden ist. Dieser Preis beläuft sich oft auf 10% des Kaufpreises und ist auf diesen bei entsprechender Vereinbarung anrechenbar. Lässt der Käufer die in dem Optionsvertrag bestimmte Frist verstreichen, ohne seine Optionsrecht auszuüben, verliert er den bereits angezahlten Optionspreis. In diesem Zusammenhang kann sich der Käufer, anders als beim Kaufvertrag, auch nicht darauf berufen, der Verkäufer hätte ihn gerichtlich oder notariell zur Zahlung auffordern müssen, denn Art. 1504 CC findet auf den Kaufoptionsvertrag keine Anwendung. In Kaufoptionsverträgen wird auch häufig vereinbart, dass der spätere notarielle Kaufvertrag zugunsten der vom Optanten noch zu bezeichnenden natürlichen oder juristischen Person abgeschlossen werden kann.

Der Kaufoptionsvertrag muss im Übrigen auch alle Elemente des eigentlichen Kaufvertrages enthalten, so dass dieser durch einfache Erklärung des Optionsnehmers (Ausübung des Optionsrechts) zum Abschluss gelangt. Der Kaufoptionsvertrag ist im spanischen Código Civil nicht geregelt, jedoch im Rahmen der Vertragsfreiheit ein anerkannter Vertragstyp. Er kann sowohl privatschriftlich als auch notariell abgeschlossen werden, wenngleich nur der notarielle Kaufoptionsvertrag im Grundbuch eintragbar ist und damit auch Wirkung gegenüber Dritten entfaltet.Um einen notariell beurkundeten Kaufoptionsvertrag im Grundbuch eintragen zu können, muss die notarielle Beurkundung gem. Art. 14 RH folgende Voraussetzungen erfüllen:

– sie muss eine ausdrückliche Vereinbarung der Parteien über die Eintragbarkeit im Grundbuch enthalten,

– Kaufpreis und ggf. Optionsgebühr müssen genau bestimmt werden,

– der Optionszeitraum muss festgelegt werden und darf vier Jahre nicht überschreiten.

Schließlich muss der Optant noch die ITP-Steuer begleichen, wenn er sein Optionsrecht im Grundbuchamt eintragen lassen möchte.

Bisweilen verlangt der Käufer, dass der Optionsbetrag auf ein besonderes Bankkonto einbezahlt wird und sein Vertragspartner, bzw. der eingeschaltete Makler, erst wie folgt über den Optionsbetrag verfügen darf:

  • Bei Nichtausübung des eingeräumten Optionsrechts durch den Käufer erst nach Ablauf der Optionsfrist.
  • Bei Ausübung des Optionsrechts erst mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages.

Eine entsprechende Bankbestätigung, dass der Optionsbetrag im Sinne der zuvor genannten Verfahrensweise blockiert ist, kann auf Wunsch der Beteiligten von der zuständigen Bank ausgestellt werden.

– Arras – Draufgeld Rz 41-43

– Kaufvertrag – Contrato de Compraventa Rz 112

– Privatschriftlicher Kaufvertrag Rz 6, 112, 137

Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Rocío García Alcázar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei Löber Steinmetz & García, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt, Köln. E-Mail: info@loeber-steinmetz.de

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Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , € 38,- .

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