Auszug aus dem Buch: Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage).
Nießbrauchsrecht, lebenslängliches – Derecho de usufructo vitalicio
Im Hinblick auf die Erbschaftsteuerbelastung in Spanien machen sich viele ausländische Immobilieneigentümer Gedanken über eine vorweggenommene Erbfolge. Teilweise wird die Immobilie zu diesem Zweck zwar mit Mitteln der Eltern erworben, wird aber unmittelbar auf den Namen der Kinder eingetragen.
Eine interessante Variante kann unter Umständen darin bestehen, den notariellen Immobilienerwerb so zu gestalten, dass die Eltern ein lebenslängliches Nießbrauchsrecht und die Kinder lediglich das sogenannte „nackte Eigentum“ (nuda propiedad) erwerben. Dies setzt jedoch ein besonderes Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümer und Nießbrauchnehmer voraus. Sterben die Eltern, so müssen die erbenden Kinder anschließend keine notarielle Erbschaftsannahmeerklärung abgeben, um im Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu werden. Aus Art. 516 CC ergibt sich die Möglichkeit, ein Grundstücksnießbrauchsrecht für die Dauer des Lebens des Nießbrauchsberechtigten zu bestellen.
Wurde anlässlich des Immobilienerwerbs diese Alternative nicht bedacht, sondern haben die Eltern das Volleigentum erworben, so können sie anschließend unter Wahrung eines lebenslänglichen Nießbrauchrechts das nackte Eigentum käuflich oder schenkweise auf die Kinder übertragen. Die schenkweise Übertragung des Nießbrauchrechts hat in notarieller Form zu erfolgen, aber auch die entgeltliche Übertragung sollte notariell beurkundet werden, weil sie nur so im Grundbuch eingetragen werden kann.
Bei der entgeltlichen Übertragung des nackten Eigentums, in dem sich der Veräußerer ein lebenslängliches Nießbrauchsrecht vorbehält, fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) an. Die Steuer ist auf den Wert des nackten Eigentums zu entrichten. Der Wert des nackten Eigentums ergibt sich wiederum aus der Wertdifferenz zwischen dem Volleigentum und dem lebenslänglichen Nießbrauchrecht. Zur Ermittlung des Wertes des lebenslänglichen Nießbrauchrechts wird der jeweils vergleichsweise höhere Katasterwert bzw. notariell beurkundete Kaufpreis des Volleigentums zugrunde gelegt. Ist die nießbrauchberechtigte Person 19 Jahre alt oder jünger, so wird der Wert des Nießbrauchrechts auf 70% des Wertes des Volleigentums angegeben. Für jedes die 19 Jahre übersteigende Jahr verringert sich der Wert des Nießbrauchsrechts um 1%; der Wert des Nießbrauchrechts beträgt unabhängig vom Alter des Nießbrauchberechtigten aber nie weniger als 10% des Wertes des Volleigentums.
Zu dem Zeitpunkt, in dem das lebenslängliche Nießbrauchsrecht erlischt, mithin normalerweise mit dem Tode des Nießbrauchsberechtigten, besteht die steuerliche Verpflichtung des Erwerbers, Grunderwerbsteuer (ITP) in Bezug auf den durch das Ableben des Nießbrauchers erworbenen Vermögensgegenstand -das Nießbrauchsobjekt- zu entrichten. Dies ergibt sich aus den Artikeln 10 und 14 ITP.
Der Vorteil der hier dargestellten Rechtsgestaltung besteht einmal darin, dass der Übertragende eine dingliche Sicherung seines Nießbrauchsrechts behält, also trotz Übertragung des Eigentums ein lebenslängliches, grundbuchlich abgesichertes Recht behält, und zum anderen die Zahlung der Grunderwerbsteuer (ITP) in zwei Etappen vollzogen wird, somit nicht auf einmal fällig ist.
Aus steuerlicher Sicht ist es natürlich günstiger, wenn wie oben angezeigt bereits anlässlich des Immobilienerwerbs die Eltern ein lebenslängliches Nießbrauchrecht erwerben und die Kinder das nackte Eigentum. Neben der Grunderwerbsteuer ist bei der Übertragung auch noch die gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía) zu entrichten (vgl. Rz 184).
Bevor diese Vorgehensweise gewählt wird, sollte aber auf jeden Fall anhand des konkreten Falls geprüft werden, ob diese Alternative tatsächlich zu empfehlen ist.
– Grundstücksbelastungen – Cargas y Gravámenes Rz 90
– Immobilienbesteuerung in Spanien Rz 228-239
Vorstehender Beitrag wurde mit Erlaubnis des Verlags Edition für internationale Wirtschaft, Frankfurt am Main und deren Autoren der Neuauflage 2019 des Titels Grundeigentum in Spanien von A bis Z entnommen.
Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Rocío García Alcázar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei Löber Steinmetz & García, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt, Köln. E-Mail: info@loeber-steinmetz.de
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Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , € 38,- .
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