Auszug aus dem Buch: Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage).
Ratenzahlungskauf
Häufig vereinbaren die Parteien, dass der Käufer den Kaufpreis nur in Raten zu zahlen hat. Erfolgen die Ratenzahlungen aufgrund eines privatschriftlichen Kaufvertrages mit der Zusatzvereinbarung, dass die notarielle Kaufvertragsurkunde erst mit vollständiger Kaufpreiszahlung errichtet wird, so bleibt der Käufer vollkommen schutzlos, denn er ist noch nicht im Grundbuch eingetragen. Auch wenn Verkäufer dies nur widerstrebend tun, sollte der Käufer zu seiner eigenen Sicherheit dafür sorgen, dass bereits der Ratenzahlungskaufvertrag notariell beurkundet wird. Dies ist zwar mit Mehrkosten verbunden, beugt aber unliebsamen Überraschungen vor. Die notarielle Ratenkaufvertragsurkunde wird dann mit dem Vermerk der Ratenzahlung im Eigentumsregister eingetragen. Die Eintragung der Ratenzahlung hat nach Art. 11 LH Dritten gegenüber aber nur dann Wirkung, wenn die ausstehenden Beträge durch eine Hypothek gesichert werden oder ein Rücktrittsrecht vereinbart wird, falls der Käufer nicht zahlt. Im Übrigen sollte nach Zahlung der letzten Kaufpreisrate die Bestätigung durch den Verkäufer, dass der Kaufpreis voll gezahlt worden ist (Carta de Pago), in das Eigentumsregister eingetragen werden, damit das Eigentumsregister die tatsächliche Situation auch widerspiegelt. Der Käufer kann die Löschung der Hypothek und des Rücktrittsrechts einseitig erwirken, wenn die Parteien vereinbaren, dass der Käufer die Zahlung durch eine Bankbestätigung oder Vorlage von bezahlten Wechseln nachweisen kann. Eine automatische Löschung tritt nicht ein.
Die Rechte des Verkäufers können im Falle nicht rechtzeitiger Ratenzahlung auch dadurch gewahrt werden, dass das Grundstück unter Eigentumsvorbehalt verkauft wird. Vereinbarungen dieser Art werden häufig wechselrechtlich durch Hingabe verschiedener Wechsel gesichert, wobei die Vorlage eines protestierten Wechsels beim Grundbuchamt – wenn dies besonders vertraglich vereinbart worden ist- ausreichen kann, um das Erwerbsgeschäft rückgängig zu machen. Andererseits genügt die Vorlage sämtlicher bezahlter Wechsel, um das Wort „Eigentumsvorbehalt“ im Grundbuch löschen zu lassen.
Darüber hinaus ist dem Verkäufer zu empfehlen, seinen Zahlungsanspruch dadurch abzusichern, dass der Käufer verpflichtet wird, eine Gebäudeversicherung mit dem Verkäufer als Begünstigten abzuschließen. Denn: was nützt die Hypothek, wenn das Haus nach Übergabe vollständig abbrennt?
Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Rocío García Alcázar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei Löber Steinmetz & García, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt, Köln. E-Mail: info@loeber-steinmetz.de
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Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , € 38,- .
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