Auszug aus dem Buch: Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage). 

Eintragungsverfahren – asiento de presentación

Der spanische Notar ist durch königliches Dekret 45/2007 zur Übermittlung der escritura an das Grundbuchamt und damit zum Vollzug des Rechtsgeschäfts im öffentlichen Register verpflichtet. Der Notar ist bei Veräußerung von Immobilien verpflichtet, vor der Beurkundung eine Abfrage – zumeist per Email – beim zuständigen Grundbuchamt vorzunehmen. Der Grundbuchführer hat diese Auskunft dem Notar binnen drei Werktagen zu erteilen. Auch wenn diese Anfrage nicht zu einer Grundbuchsperre führt, so löst sie doch die Verpflichtung des Grundbuchführers aus, dem anfragenden Notar unverzüglich Kenntnis von Anträgen auf Zwischeneintragung hinsichtlich des angefragten Grundstücks zu geben. Auf diese Weise soll gewährleistet werden, dass der protokollierende Notar und die Beteiligten Kenntnis vom neuesten Grundbuchstand haben. Man sollte sich daher vorher erkundigen, wer das Eintragungsverfahren durchführt. In der Regel wird hier ein Rechtsanwalt oder auch eine sogenannte Gestoría tätig, die von dem Erwerber zu beauftragen ist. Nach Eingang der notariellen telematischen Mitteilung von der erfolgten Beurkundung des Immobilienkaufs oder der Hypothekenbestellung ist zur Rangwahrung ein sog. Asiento de Presentación einzutragen. Dieser Art der Vormerkung im spanischen Grundbuch kommt eine doppelte Bedeutung zu: Einmal wird durch den Eintrag im Tagebuch (libro diario) der Eingang des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt manifestiert wird; zum anderen wird hierdurch auch die Rangfolge der Eintragung bestimmt, was bei Hypotheken und anderen dinglichen Rechten von entscheidender Bedeutung sein kann. Dieses bedeutet zugleich einen Schutz für denjenigen gegenüber Dritten, der die Eintragung von Rechtsänderungen beantragt. Allerdings hat die Vormerkung nur einen zeitlich begrenzten Gültigkeitszeitraum von 60 Tagen.

Die Vertragsparteien können beim Notar innerhalb von fünf Tagen eine primera copia bzw. copia autorizada der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages abholen. Die Eintragung des Asiento de Presentación bewirkt den Schutz des Erwerbers vor rechtsbeeinträchtigenden Verfügungen des noch eingetragenen Grundstückseigentümers oder vor Verfügungen Dritter (Art. 17, 24, 25, 32, 34, 64 LH).

Die Übergabe der Kaufvertragsurkunde an das Grundbuchamt kann erfolgen durch persönliche Einreichung wie auch per Post, per Telefax und per Email des protokollierenden Notars. Die aufgrund des Königlichen Dekrets 45/2007 obligatorische Art der Übermittlung der Urkunde an das Grundbuchamt ist die Versendung per Email direkt durch den protokollierenden Notar (geschaffen durch das Gesetz 24/2001). Der Notar übermittelt damit noch am Tage der Protokollierung die vollständige Urkunde (escritura pública) per Email dem Grundbuchamt. Die Faxmitteilungen beschränken sich dagegen auf die wesentlichen Informationen. Dies dient vor allem der Rechtssicherheit in der Form der Rangsicherung. Gleichwohl muss neben der Email-Übermittlung der Urkunde (escritura pública) diese selbst in Papierform nebst Begleiturkunden und Belegen zumeist steuerlicher Art dem Grundbuchamt übergeben werden. So müssen beispielsweise bei einer Erbschaftsumschreibung die Sterbeurkunde wie auch der Beleg der Steuerzahlung dem Grundbuchamt vor der Eintragung übermittelt werden. Es gilt hier – wie in allen andere Fällen – das Prinzip: Keine Grundbucheintragung vor Steuerzahlung. Diese schnelle Art der Übermittlung der Daten und der Eintragungsanträge hat das spanische Grundbuchamt zu einer äußerst agilen Behörde werden lassen.

Vorstehender Beitrag wurde mit Erlaubnis des Verlags Edition für internationale Wirtschaft, Frankfurt am Main und deren Autoren der Neuauflage 2019 des Titels Grundeigentum in Spanien von A bis Z entnommen.

Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Rocío García Alcázar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei Löber Steinmetz & García, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt, Köln. E-Mail: info@loeber-steinmetz.de

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Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , € 38,- .

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