Auszug aus dem Buch: Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage). 

Neubauerklärung – Declaración de Obra Nueva

Die Bebauung eines Grundstücks muss dem Grundbuchamt durch eine notariell beurkundete Erklärung (Declaración de Obra Nueva) zur Eintragung ins Eigentumsregister angezeigt werden. Gegenstand einer Neubauerklärung können sowohl Neubauten jeglicher Art (Wohnhäuser, Geschäftslokale und Lagerhallen) als auch bauliche Veränderungen sein.

Maßgeblich ist Art. 28 des königlichen Gesetzesdekrets 7/2015 (Real Decreto Legislativo) über das Bodengesetz und die urbane Wiederherstellung. Es soll sichergestellt werden, dass nur die Neubauten im Grundbuch eingetragen werden, die in Übereinstimmung mit dem spanischen Bauplanungs- und Bauordnungsrecht errichtet worden sind. Die grundbuchliche Eintragung ermöglicht es Dritten in einfacher Weise, eine schnelle Überprüfung der baurechtlichen Situation vorzunehmen. Diese bekundet implizit, dass die für die Bebauung erforderlichen Genehmigungen und Unterlagen vorhanden sind. Hieraus ergibt sich auch, dass die entsprechenden Steuern und Gebühren entrichtet worden sind.

In der notariellen Neubauerklärung sind folgende Unterlagen vorzulegen:

  • Baugenehmigung (Licencia de Obra)
  • Architektenbescheinigung, dass sich das Gebäude im Bau befindet oder der Bau bereits fertiggestellt ist (Certificado de final de Obra)
  • Bescheinigung der Gemeinde über die Baufertigstellung
  • Wohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad)
  • Energieausweis
  • Zehnjährige Strukturmängelversicherung
  • Gebäudebuch (Libro de Edificio)

Die Eintragung eines sich noch im Bau befindlichen Gebäude wird im Rahmen einer Neubauerklärung (Obra en Construcción) aufgrund vorhergegangener notarieller Beurkundung im Grundbuch eingetragen.

Ein Bauträger kann damit bereits im Planungsstadium die horizontale Aufteilung des Wohnungseigentums vornehmen und über die gebildeten einzelnen Wohneinheiten, Geschäftsräume und Garagen Kaufverträge abschließen. Insbesondere für Finanzierungsvorhaben und Hypothekenbestellungen bildet die Neubauerklärung im Bau eine wichtige Voraussetzung. Vor Eintragung der Neubauerklärung im Grundbuch muss der Nachweis der Bezahlung der Stempelsteuer (AJD) erbracht werden. Bei Mehrfamilienhäusern wird zumeist die Teilungserklärung (División Horizontal) gemeinsam mit der Neubauerklärung in notarieller Form errichtet.

Vorstehender Beitrag wurde mit Erlaubnis des Verlags Edition für internationale Wirtschaft, Frankfurt am Main und deren Autoren der Neuauflage 2019 des Titels Grundeigentum in Spanien von A bis Z entnommen.

Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Rocío García Alcázar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei Löber Steinmetz & García, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt, Köln. E-Mail: info@loeber-steinmetz.de

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Buchbestellung:

Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , € 38,- .

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