Auszug aus dem Buch: Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage).
Abtretung eines Pachtvertrages – Traspaso, Cesión
Der Traspaso, oder Cesión, beinhaltet, dass ein Mieter bzw. Pächter seine Rechte und Pflichten aus einem Miet- bzw. Pachtvertrag an einen Dritten abtritt. Dieser tritt sodann in die Rechte und Pflichten des bisherigen Mieters bzw. Pächters ein. Für Mietverträge über Wohnraum bestimmt Art. 8 Ziff. 1 LAU, dass der Mieter seinen Mietvertrag nur mit der schriftlichen Zustimmung des Vermieters an Dritte abtreten kann.
Bei Mietverhältnissen über Geschäftslokale, in denen eine berufliche oder kommerzielle Tätigkeit ausgeübt wird, hat der Mieter von Gesetz wegen das Recht, ohne die Zustimmung des Vermieters den Mietvertrag auf einen anderen zu übertragen (Cesión, Art. 32 LAU). Die Parteien können dieses Übertragungsrecht jedoch vertraglich ausschließen. Überträgt der Mieter den Mietvertrag auf eine dritte Person, so hat der Vermieter das Recht, den Mietzins um 20% anzuheben (Art. 32 Ziff. 2 LAU). Der Mieter ist daher auch verpflichtet, den Vermieter binnen eines Monats von der Abtretung des Mietvertrages in beweiskräftiger Weise zu unterrichten. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach, so steht dem Vermieter das Recht der Vertragsauflösung zu (Art. 32 Ziff. 1 und 35 LAU).
Die zuvor genannten Vorschriften gelten für Mietverträge, die ab dem 1. Januar 1995 geschlossen wurden. Für vor diesem Datum abgeschlossene Mietverträge gelten hingegen noch die alten gesetzlichen Bestimmungen vom 24.12.1964 (Art. 29-42), in denen der Traspaso minutiös geregelt ist.
Wer ein Geschäftslokal in Form des Traspaso bzw. der Cesión übernehmen will, sollte vor Vertragsschluss entsprechenden Rat einholen. So gilt es, vorher u.a. abzuklären, welches Recht anwendbar ist (altes oder neues Mietrecht), ob das zu übertragende Geschäftslokal tatsächlich über die entsprechenden Lizenzen (z.B. Restaurant, Einzelhandel) verfügt und ob der Vermieter von seinem Mietanhebungsrecht Gebrauch machen will.
Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Rocío García Alcázar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei Löber Steinmetz & García, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt, Köln. E-Mail: info@loeber-steinmetz.de
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Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , € 38,- .
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