Auszug aus dem Buch: Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage).
Bewirtschaftung
Weil ausländische Grundeigentümer mit Besitz in Spanien, jedoch häufig mit Wohnsitz im Ausland, sich um ihr Grundeigentum selbst nicht kümmern können, erfolgt die Wahrnehmung dieser Aufgaben durch Dritte. Hierbei ist streng zu unterscheiden zwischen Bewirtschaftung und Verwaltung.
Bewirtschaftung bedeutet die wirtschaftliche Nutzung des Eigentums, insbesondere durch Verpachtung oder durch Vermietung. Verwaltung dagegen bezieht sich nicht auf die wirtschaftliche Nutzung des Eigentums; es handelt sich hierbei vielmehr um die Wahrnehmung von Gemeinschaftsaufgaben mit Bezug auf das einzelnen Personen zustehende Eigentum. In der Wohnungseigentümergemeinschaft beispielsweise bedeutet die Verwaltung die Wahrnehmung von Gemeinschaftsaufgaben, die das eigentliche Funktionieren des Wohnungseigentums erst ermöglichen. In Urbanisationen gibt es gleichfalls eine Verwaltung, die sich um Gemeinschaftsbelange der Eigentümer kümmert. Eine Vermischung der Begriffe Bewirtschaftung und Verwaltung tritt häufig deshalb ein, weil aufgrund vertraglicher Abmachungen die Bewirtschaftung einer in Spanien ansässigen Person übertragen worden ist, die häufig auch die Verwaltung ausübt.
Dem Präsidenten einer spanischen Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt zwar als ureigenste Aufgabe die Verwaltung; er kann jedoch von einzelnen Eigentümern zusätzlich auch mit der Bewirtschaftung des Wohnungseigentums betraut werden. Hierzu bedarf es jedoch der ausdrücklichen Beauftragung durch jeden einzelnen Wohnungs- und Geschäftsraumeigentümer. Mehrheitsbeschlüsse in Bewirtschaftungsfragen gibt es nicht, weil diese das Eigentumsrecht in seinem Wesen berühren und beeinträchtigen würden.
- Eigentümergemeinschaften Rz 49
- Bewohnbarkeitsbescheinigung – cédula de habitabilidad- bzw.
- Bezugsfertigkeitbescheinigung – licencia de ocupación-
Mit der Cédula de habitabilidad bzw. Licencia de ocupación bescheinigt die zuständige Behörde, dass eine Wohnung, ein Lokal oder aber ein Wohnhaus für den Menschen bewohnbar ist. Daher ist sie die Voraussetzung dafür, dass die Versorgungsverträge über Strom, Gas, Wasser und Telefon abgeschlossen werden können. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung wird in der Regel von der jeweiligen Gemeinde nach Abschluss der Bauarbeiten auf Antrag des Eigentümers ausgestellt. Dem an die Behörde gerichteten Antrag auf Erteilung der Bewohnbarkeitsbescheinigung sind folgende Unterlagen beizufügen:
- die notarielle Kaufvertragsurkunde, die Baugenehmigung,
- eine vom Architekten ausgestellte und von der zuständigen Architektenkammer genehmigte Bescheinigung über die Bewohnbarkeit,
- eine Bescheinigung über die Fertigstellung des Baus entsprechend dem genehmigten Projekt.
Die Bewohnbarkeitsbescheinigung erbringt den Nachweis, dass die Mindestanforderungen an Größe, technische Anschlüsse und sanitäre Einrichtungen erfüllt sind.
Allerdings muss bedacht werden, dass die einzelnen Comunidades Autónomas die Zuständigkeiten und die Anforderungen an
die vorzulegenden Unterlagen unterschiedlich geregelt haben. So ist z.B. auf den Balearen nicht die jeweilige Gemeinde, sondern der Inselrat für die Erteilung der Bewohnbarkeitsbescheinigung zuständig. Aus diesem Grunde ist es zu empfehlen, sich zuvor über die jeweiligen Besonderheiten zu informieren.
Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist auch erforderlich, wenn es um die Vermietung oder den Verkauf einer Wohnimmobilie geht. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung liefert den Nachweis, dass die Immobilie ein zu Wohnzwecken bestimmtes Objekt ist, das die Mindestanforderungen an Größe, technische Anschlüsse und sanitäre Einrichtungen erfüllt.
In verschiedenen autonomen Gemeinschaften besitzt die Bewohnbarkeitsbescheinigung nur eine Gültigkeitsdauer von 10 Jahren, die insbesondere dann verlängert werden muss, wenn es um den Verkauf oder die Vermietung der Immobilie geht.
Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Rocío García Alcázar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei Löber Steinmetz & García, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt, Köln. E-Mail: info@loeber-steinmetz.de
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Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , € 38,- .
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