Sachmängelhaftung – Saneamiento
Wenn die Kaufsache in ihren wesentlichen Eigenschaften der vertraglichen Vereinbarung entspricht, sonst aber einen versteckten Fehler aufweist, kommen für den Käufer Ansprüche aus Sachmängelgewährleistung in Betracht. Sie sind in den Art. 1484-1490 CC geregelt.
Davon ist der Fall zu unterscheiden, dass eine wesentliche Eigenschaft der Kaufsache von der vertraglich vereinbarten Eigenschaft abweicht. Hier handelt es sich nicht um einen Fehler i.S. der Sachmängelvorschriften, sondern u.U. um einen Fall der Nichterfüllung des Vertrages nach Art. 1124 CC (vgl. Rz 125).
Die Abgrenzung ist Tatfrage und oft schwer durchzuführen. Für den Einzelfall ist das von Bedeutung, da die Sachmängelrechte innerhalb einer Frist von sechs Monaten seit Übergabe geltend gemacht werden müssen (Art. 1490 CC), während Ansprüche wegen Nichterfüllung nach der allgemeinen Regel des Art. 1964 in 15 Jahren bzw. nach der seit 2015 geltenden Rechtslage innerhalb von fünf Jahren verjähren.
Bei der Bebaubarkeit des Grundstücks -als Beispiel- handelt es sich, wenn Käufer und Verkäufer diese Frage in ihre Vertragsverhandlungen miteinbezogen haben, um eine wesentliche Eigenschaft. Nach der spanischen Rechtsprechung wird das Fehlen der Bebaubarkeit als ein Fall der Nichterfüllung des Vertrages qualifiziert, nicht als Fehler des Grundstücks i.S. der Sachmängelvorschriften.
Weist der verkaufte Gegenstand einen Fehler auf, so stehen dem Käufer Gewährleistungsrechte zu, wenn die Mängel die Kaufsache zum bestimmungsgemäßen Gebrauch untauglich machen; es reicht aus, wenn der Gebrauch so weit beeinträchtigt wird, dass der Käufer bei Kenntnis der Mängel die Sache nicht gekauft oder weniger dafür bezahlt hätte.
Nach Annahme der Sache kann der Käufer den Verkäufer nicht mehr haftbar machen für offenbare oder augenscheinliche Mängel. Vor einem Hauskauf sollte der Käufer das Objekt daher stets mit einem Sachverständigen gründlich besichtigen und auf mögliche Mängel untersuchen. Selbst für versteckte Mängel haftet der Verkäufer dem Käufer gegenüber nicht, wenn der Käufer die Mängel aufgrund seiner besonderen Sachkunde hätte leicht erkennen müssen. Gemäß Art. 1485 CC kann der Verkäufer die Haftung für versteckte Mängel, soweit er sie nicht kennt, auch kaufvertraglich abbedingen.
Haftet der Verkäufer nach dem zuvor Gesagten für die versteckten Mängel, so steht dem Käufer das Recht zu, vom Vertrag zurückzutreten oder Minderung des Kaufpreises zu verlangen. Wählt er den Rücktritt, so hat er die Kaufsache zurückzugeben, der Verkäufer muss etwa geleistete Anzahlungen zurückerstatten.
Wurde in der notariellen Kaufvertragsurkunde ein niedriger als der tatsächlich gezahlte Kaufpreis deklariert, so kann dies dem Käufer enorme Schwierigkeiten bereiten, sofern der Verkäufer nicht freiwillig den tatsächlich gezahlten Kaufpreis erstattet. Kannte der Verkäufer die versteckten Mängel und hat sie dem Käufer verschwiegen, so kann der Käufer im Falle des Rücktritts neben der Kaufpreisrückzahlung auch noch Schadensersatzansprüche geltend machen. Die Wirkungen des Rücktritts treten aber erst ein, wenn der Verkäufer sich freiwillig darauf einlässt oder der Käufer mit einer Rücktrittsklage Erfolg hat.
Zu beachten ist, dass die Gewährleistungsrechte innerhalb von sechs Monaten nach Übergabe gerichtlich geltend zu machen sind (Art. 1490 CC), d.h. Klage zu erheben ist. Es genügt hingegen nicht, wenn der Käufer seine Gewährleistungsrechte innerhalb der sechs Monate außergerichtlich geltend macht, denn die spanische Rechtsprechung hat wiederholt erklärt, dass die 6-Monatsfrist des Art. 1490 CC keine Verjährungsfrist ist und somit auch nicht anders als durch Klage unterbrochen werden kann.
Unter Übergabe i.S. des Art. 1490 CC ist regelmäßig nicht die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages, sondern die tatsächliche Übergabe der Sache zu verstehen.
Neben den Ansprüchen aus Art. 1484 ff CC können dem Käufer eines mit Mängeln behafteten Hauses auch Ansprüche aus Art. 1591 CC zustehen, welche nicht der kurzen Verjährungsfrist unterliegen.
Vorstehender Beitrag wurde mit Erlaubnis des Verlags Edition für internationale Wirtschaft, Frankfurt am Main und deren Autoren der Neuauflage 2019 des Titels Grundeigentum in Spanien von A bis Z entnommen.
Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Rocío García Alcázar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei Löber Steinmetz & García, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt, Köln. E-Mail: info@loeber-steinmetz.de
Tel: +49-(0)69 96 22 11 23, +49-(0)221 82 82 97 09 www.loeber-steinmetz.de
In Kooperation mit Löber Steinmetz García Rechtsanwälte y Abogados S.L.P., Mallorca und Teneriffa, Tel. +34 971 72 03 72, Tel. +34 922 38 03 15
Buchbestellung:
Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , € 38,- .
edition für internationale Wirtschaft Verlagsauslieferung W. Jenior
Marienstraße 5, 34117 Kassel, Telefon: +49 (0) 561/739 16 21, Fax: +49 (0)561/774148
E-Mail: service@jenior.de , www.edition-spanien.de
