Auszug aus dem Buch: Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage).
Grundstücksbelastungen – Cargas y Gravámenes
Es gibt Grundstücksbelastungen, die im Grundbuch eingetragen sind, wie beispielsweise die Hypothek, eine Dienstbarkeit, Nießbrauch, eine Vertragsauflösungsklausel, ein Eigentumsvorbehalt etc. Es gibt aber auch Belastungen, die nicht notwendigerweise im Grundbuch eingetragen, gleichwohl aber vorhanden sind. Maßgebend sind insoweit Sonderbestimmungen, die z.B. im Mietrecht vorzufinden sind. Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters beispielsweise ist im Grundbuch nicht ersichtlich, es sei denn, die Mietvertragsparteien haben eine entsprechende Vereinbarung beantragt und bewilligt. Das gleiche gilt für gesetzliche Vorkaufsrechte von Gemeinden. So werden in aller Regel Mietverträge genauso wenig im Grundbuch eingetragen wie Leitungsrechte für Wasser oder Elektrizität.
Da aufgrund der Ley de Arrendamiento Urbano – LAU ein außerordentlich starker Mieterschutz besteht, der Mieter sogar ein gesetzliches Vorkaufsrecht besitzt, sollte seitens der Käufer auch in privatschriftlichen Verträgen darauf bestanden werden, vom Verkäufer die Erklärung zu erhalten, dass sich das Grundstück frei von Lasten und Mietverhältnissen befindet. Andererseits kann aber die fehlende Eintragung von Rechten Dritter im Grundbuch dazu führen, dass der Erwerber, der hiervon keine Kenntnis hatte, das Grundstück unbelastet erwirbt. Bestand beispielsweise ein Nießbrauchrecht zugunsten eines Dritten, das im Grundbuch nicht eingetragen worden ist, so erwirbt der gutgläubige Erwerber das Grundstück lastenfrei, es sei denn, die Gesamtumstände lassen den guten Glauben des Erwerbers entfallen.
Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Rocío García Alcázar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei Löber Steinmetz & García, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt, Köln. E-Mail: info@loeber-steinmetz.de
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Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , € 38,- .
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