Auszug aus dem Buch: Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage). 

Öffentliche Urkunde – Escritura pública

Das Zauberwort escritura hat unter Ausländern vielfach zu verhängnisvollen Missverständnissen geführt. Escritura bedeutet nichts weiter als „Schrift“. Escritura pública heißt „öffentliche Schrift“ oder „öffentliche Urkunde“. Es gibt zahllose Arten öffentlicher Urkunden, die alle möglichen Willenserklärungen enthalten können. Escritura pública de apoderamiento heißt z.B. öffentliche Vollmachtsurkunde; Escritura pública de donación heißt öffentliche Schenkungsurkunde. Zumeist bezieht sich im Sprachgebrauch der Ausländer in Spanien das Wort escritura auf den notariellen Kaufvertrag (escritura pública de compraventa), die Verbriefung des Immobilienkaufvertrages.

Die escritura pública de compraventa ist Voraussetzung dafür, dass das Recht des Erwerbers im Grundbuch eingetragen wird. In vielen Fällen ist sie aber nicht erforderlich, um überhaupt ein Geschäft über eine Immobilie abzuschließen. Ein Grundstücksverkauf kann in Spanien auch in einem privatschriftlichen Vertrag oder sogar mündlich geschlossen werden. Wenn der Käufer dann noch die tatsächliche Verfügungsgewalt über die Immobilie eingeräumt bekommt, ist der Eigentumsübergang perfekt (Rz 16). Die Errichtung der Escritura beim Notar hat grundsätzlich nach Art. 1462 Abs. 2 CC auch den Eigentumsübergang zur Folge.Eine escritura de compraventa gliedert sich wie folgt:

  • Urkunden-Nummer (número de protocolo),
  • Ort und Datum,
  • Name des protokollierenden Notars,
  • Erschienene,
  • Angabe, ob die Erschienenen im eigenen oder im fremden Namen handeln, sowie zum Zivilstand und zum geltenden Ehegüterrecht bei Verheirateten,
  • Ausführungen hinsichtlich des zu verkaufenden Grundstücks mit Grundbuchangabe und Angabe des Erwerbstitels und der Register- und Katasterdaten.

Sodann folgen unter dem Oberbegriff estipulaciones die einzelnen vertraglichen Vereinbarungen. Es geht hierbei um die Höhe des Kaufpreises, die Form der Zahlung bzw. die Erteilung der Zahlungsquittung, wer welche Steuern trägt etc. Zum Schluss beurkundet der protokollierende Notar die von ihm erteilte Ausfertigung, die zur Eintragung ins Grundbuch nach Zahlung der entsprechenden Steuern bestimmt ist.

Die Gebühren für die escritura richten sich nach dem Grundstückswert, der Anzahl der Beteiligten, der Zahl der gewünschten Abschriften oder etwaigen weiteren Geschäften (Hypothek, auflösende Bedingung, etc..), die mit beurkundet werden.

In aller Regel erhält der Käufer einer Immobilie durch den notariellen Kaufvertrag Besitz und Eigentum hieran. Auch der Verkäufer bekommt die Gegenleistung des Käufers, den Kaufpreis. Da Barzahlungen aufgrund des Geldwäschegesetzes nur bis zu einer bestimmten Höhe zulässig sind, erfolgt die Zahlung die Zahlung des Kaufpreises meist durch Scheck, besser durch Bankscheck. Hierbei sollte man auf die Bankkosten achten, wie bei transnationalen Immobilientransaktionen, besser diese zuvor aushandeln.

Eine kostengünstigere Alternative besteht in der Banküberweisung, die als Swiftüberweisung vorher zwischen den Beteiligten, den Bankinstituten der Kaufvertragsparteien, den Notar und den Kaufvertragsparteien selbst vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages vereinbart und im Einzelnen sorgfältig vorbereitet worden ist. Kann quasi simultan mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages das Geld das Verkäuferkonto erreichen und damit das Prinzip Geld für den Verkäufer, im Immobilieneigentum für den Käufer sicher gestaltet werden.

In Spanien sind privatschriftliche Immobilienkaufverträge üblich, die alle wesentlichen Vertragsbedingungen wie Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabe, mitverkauftes Inventar etc. festlegen. Zumeist werden auch Anzahlungen vereinbart, für die es aber in der Regel keine Sicherheit gibt. Trotz Gültigkeit und Tradition des privatschriftlichen Kaufvertrages empfiehlt es sich jedoch, gleich den notariellen Kaufvertrag abzuschließen, weil nur dieser zur Eintragung des Eigentumsrechts des Käufers führt. Bei folgenden Rechtsgeschäften im Immobilienbereich ist die notarielle Beurkundung erforderlich und zugleich Wirksamkeitsvoraussetzung:

–      Hypothekenbestellung Rz 96

–      Immobilienschenkung Rz 66

Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Rocío García Alcázar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei Löber Steinmetz & García, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt, Köln. E-Mail: info@loeber-steinmetz.de

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Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , € 38,- .

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