Auszug aus dem Buch: Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage).
Schenkung einer Immobilie im Kleid eines Kaufvertrages
Der Oberste spanische Gerichtshof, der Tribunal Supremo, befasste sich im Urteil vom 21.02.2009 (Az. 826/2009) mit dem Problem, ob ein notarieller Kaufvertrag über eine Spanienimmobilie rechtmäßig oder nichtig war, wenn der Käufer zwar erklärte, den Kaufpreis erhalten zu haben, in Wirklichkeit jedoch eine Schenkung gewollt war. Es ging um die Frage, ob der Scheinvertrag, die Spanier nennen das simulación, nichtig und deshalb die Eintragung des Vertragspartners im Eigentumsregister zu löschen war.
Gegenstand des notariellen Kaufvertrages war ein Bungalow auf Ibiza. Dieser wurde vom Vater auf seine Tochter aus zweiter Ehe übertragen. Er enthielt die Erklärung des Vaters, den Kaufpreis vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages von der Tochter erhalten zu haben. Nach dem Ableben des Vaters erhielt seine Tochter aus erster Ehe von der zuvor erfolgten Umschreibung des Eigentums auf ihre Stiefschwester Kenntnis. Ihre Nachforschungen ergaben, dass ihr Pflichtteilsanspruch wegen der zuvor erfolgten Veräußerung des Bungalows und des damit fehlenden Nachlasses ins Leere gingen. Aufgrund ihrer Nachforschungen erfuhr sie, dass bei der Immobilientransaktion kein Kaufpreis geflossen war und in Wirklichkeit eine sie benachteiligende Schenkung des Vaters auf die Tochter aus zweiter Ehe stattgefunden hatte.Das Oberste spanische Gericht kam zum Ergebnis, dass eine unentgeltliche Grundstücksschenkung im Rechtskleid eines Kaufvertrages nichtig ist. Im Hinblick auf die Gebräuchlichkeit von privatschriftlichen Immobilienverträgen in Spanien dürfte der Umstand, dass gerade Immobilienschenkungen zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundung bedürfen, viele überraschen. Hierbei stützt sich das Gericht vornehmlich auf den Art. 633 CC, der in deutscher Übersetzung wie folgt lautet:
„Artikel 633
Damit die Schenkung einer unbeweglichen Sache wirksam ist, muss sie in öffentlicher Urkunde geschehen, wobei in ihr im Einzelnen die geschenkten Güter und der Wert der Lasten aufgeführt werden …“
Zwar war die Transaktion im vorliegenden Fall beurkundet, jedoch von den Parteien vor dem Notar ein Kaufvertrag erklärt worden und nicht eine Schenkung. Die Beurkundung eines Kaufvertrages ersetzt aber nicht die – für die Wirksamkeit der gewollten Schenkung erforderliche – Beurkundung gerade der Schenkung. Die gewollte Schenkung „im Kleid“ des notariell beurkundeten Kaufvertrages genügt also nach Auffassung des Obersten Gerichtshofs nicht der Form, die die genannte Gesetzesvorschrift verlangt. Der Vertrag ist deshalb unwirksam und hat somit nicht zum Übergang des Eigentums auf den Erwerber führt. Dies hatte zur Folge, dass das „Rechts“-geschäft zurückgespult werden musste. Aufgrund des nichtigen Kaufvertrags hatte, wie das Gericht verfügte, die Rückumschreibung auf den ursprünglichen Eigentümer zu erfolgen.
Das Urteil bedeutet, dass Immobilienschenkungen, die Parteien in der Erwartung, das spanische Recht erlaube die Formfreiheit, lediglich privatschriftlich oder gar mündlich vereinbaren, unwirksam sind. Der Beschenkte sollte darauf hinwirken, dass die Schenkung als solche notariell beurkundet werden muss, will er sich nach dem Tod des Schenkers nicht in Rechtsstreitigkeiten mit den Erben um die Wirksamkeit der Schenkung verwickeln.
Die Autoren Dr. Alexander Steinmetz und Rocío García Alcázar sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei Löber Steinmetz & García, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt, Köln. E-Mail: info@loeber-steinmetz.de
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Grundeigentum in Spanien von A – Z für Eigentümer, Käufer und Verkäufer (Vollständige Neubearbeitung 7. Auflage) 216 Seiten , € 38,- .
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